不動産売却査定を依頼する業者の選定方法とは？
戸建・マンションを問わず、今住んでいる住居であれば、当然次の
住まいの事も考えなければいけません。その際、過密スケジュールに
ならないように説明・提案していく事が、プロとしての仕事だと思います。
査定～引渡しまでのスケジュールについて、順を追ってみていきましょう。
※印の内容を併せてご確認下さい。
査定から売出すまで
急ぎの場合を除き、通常であれば1週間から2週間程度かかります。
不動産業者の選定及び査定依頼
※業者及び営業マンは信頼できる人をしっかり見極めて下さい。
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査定後の売出し金額等の確定
※査定金額が高いからといって飛びついてはいけません。
売出し期間が長くなると、逆に安い価格で成約する事が
あります。
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媒介契約書の締結（媒介契約は『専属専任』『専任』『一般』の3種類があります）
※効率が良いのは『一般』以外の契約です。窓口を一社に
する事により、売主様の手間がかからず、業者のやる気
も出る確率が高い為です。
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売出し開始
※居住中であっても、オープンハウスの提案があれば
積極的に協力して下さい。内見が多い方が成約の確率
が高くなる為です。また、物件の程度にもよりますが、
住宅設備機器については事前に最低限の確認を行って下さい。
より望ましいのは、10～20万円程度の費用がかかりますが、
専門業者へ『インスペクション』を依頼した方が、買主様への
安心感を付加する事ができます。
購入申込みから決済・引渡しまで
売却期間については、物件の場所や築年数など様々な要因によって、
当然異なります。ですので、購入申込者が確定してからの期間を示します。
購入者が現金決済の場合は、2～3週間程度です。
尚、購入者が住宅ローンを利用する場合は、5～7週間程度と
なります。
住宅ローンを利用される頻度が高いので、下記はそれを踏まえてます。
購入申込書受領
※中古住宅の場合は、ほとんど価格交渉があると言っても
過言ではありません。信頼できる担当なら、極力提示された
条件で承諾して下さい。
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住宅ローン事前審査結果後に売買契約締結
※居住中の場合は、この時点で売主様のお引越しスケジュールを
確定する事になります。可能であれば、『引渡し猶予』を付けず、
早めに空家にするようにしましょう。
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買主様の住宅ローン本申込み及び金銭消費貸借契約待ち
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決済及び引渡し
※引渡し後、主要瑕疵については1～3ヵ月間、設備等に
ついては7～10日間の貸主補修義務があります。
雨漏りや白蟻被害、給湯器等の不具合については、
売出し前にしっかり確認しておいた方が良いでしょう。
売主様が引越すタイミング
新築マンションを購入した、新築戸建を購入した、実家に戻る、
賃貸物件を探す、など色々な住み替えがありますが、お引越しされる
タイミングとしては、3つあります。
①新築物件なら、竣工・引渡し後。
②実家に戻る、賃貸物件に引越すなら、引渡し前までに。
③売買契約の際に、『引渡し猶予』を付けて、買主様への鍵渡しを
7～10日程度待ってもらい、その間に引越しを完了させる。
①は竣工日がほぼ確定してますので、竣工・引渡し以降の10～20日後を
鍵渡し日に設定すれば焦らなくて良いでしょう。
②は売買契約締結後にいつでも可能なので、早い時期に引越しの
段取りをしておくと良いでしょう。
ちなみに、現在の所有不動産に残債がある場合で、かつ新しく
住宅ローンを借りる方は、③に該当しやすくなります。
現在の抵当権を抹消してから、新しい住宅ローンの抵当権設定を行うので、
原則同時履行となる為です。
売主様・業者・司法書士の関係人が一番バタバタするパターンですので、
不明な点は、都度確認するように気を付けて下さい。
売却する際、取り敢えず売れれば良い訳ではなく、売主様の現状や
意向をしっかり把握した上で対応してもらえる業者（担当者）を選んで下さい。
ちなみに、担当者選びのワンポイントですが、初期の段階で、全てを
一気に説明するような担当者はお勧めしません。まず、大まかな流れを説明し、
後は一つずつ書面で案内してくれるような担当者を選びましょう。
後日、その担当者から「ちゃんと説明しましたよね？！」と言われない為に、
売主様自身も、気になる点や不明な点があれば、きっちり説明を受けるように気を付けて下さい。
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