相続税対策で新築アパートを建てる前に知っておきたい、不動産投資の落とし穴と成功の考え方
「老人ホーム投資に興味はあるけれど、土地を持っていない。地主でなければ始められないのでは？」
福岡や九州で不動産投資をされている方から、よくいただくご質問です。
結論からお伝えすると、土地を持っていなくても、用地探しから老人ホーム投資を検討することはできます。
ただし、「土地を買えば施設が建ち、長期の家賃が自動的に入ってくる」という話ではありません。
- 施設を運営する事業者が、その場所と建物を使いたいと思うか
- 建築や行政上の条件を満たせるか
- 土地代・建築費・返済を、賃料で支えられるか
これらを、土地を買う前から並行して確認していくことが欠かせません。
このコラムでは、土地をお持ちでない方が老人ホーム投資を進めるときの流れを、7つのステップに分けて整理します。
このコラムでわかること
・投資家と運営事業者の役割分担
・土地なしで始める3つのルート
・用地探しから賃料開始までの7ステップ
・土地なし投資で避けたい進め方
・初回相談の前に準備しておきたいこと
※このコラムでは、投資家が土地と建物を所有し、介護事業者が施設を運営して建物を一棟で借りる「住宅型有料老人ホーム」を念頭に置いています。介護付き有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などは制度や事業の主体が異なります。
目次
前提｜投資家は「建物の持ち主」、運営は介護事業者
まず押さえておきたいのが、役割分担です。
| 役割 | 投資家（オーナー） | 運営事業者（介護事業者） |
|---|---|---|
| 主に担うこと | 土地・建物の取得と保有、借入の返済、建物の長期維持 | 施設の運営、入居者の募集、職員の採用、運営に関する手続き |
| 受け取る・支払うお金 | 事業者から建物の賃料を受け取る | オーナーへ賃料を支払い、入居者から利用料を受け取る |
| 契約で決めること | 修繕・設備更新の負担範囲、賃料改定、解約条件 | 同左（双方で合意） |
ただし、実際に誰が施設の設置者になり、どの設備を誰が所有し、修繕を誰が負担するかは、事業の組み立て方と契約で決まります。
「一棟貸しだから、オーナーは何もしなくていい」とは考えないことが大切です。
土地なしで始める3つのルート
土地をお持ちでない方の中心となるのは、候補地を新たに取得し、運営事業者の条件に合う施設を建てる方法です。そのほかの方法もありますが、契約・融資・建築の条件が大きく変わります。
| ルート | 最初に確認すること | 特に注意したい点 |
|---|---|---|
| 土地を買って新築 | 事業者の出店意向、建てられるか、土地と建物の総事業費 | 土地を買った後に、事業者や融資が決まらないリスク |
| 土地を借りて新築 | 地主との契約期間、地代、建物と担保の扱い | 借地の期間と、建物の賃貸借期間のずれ |
| 既存の建物を取得・改修 | 用途変更や設備改修ができるか、事業者の仕様 | 改修費と法令対応が想定を超える可能性 |
当社が主にご提案しているのは、用地を選び、施設を企画・建築して一棟を貸す流れです。借地や既存建物の転用は、すべての金融機関や運営事業者が受け入れる選択肢とは限りません。
最初に決めるのは「土地」ではなく「事業者の条件」
運営事業者の希望は、
- 入居の対象と施設の規模
- 居室の広さ、食堂や共用部
- 駐車場、職員の動線
- 家賃として支払える上限
といった形で表れます。
土地を先に決めてしまうと、「建物の配置が合わない」「必要な部屋数がつくれない」「事業者が払える賃料とオーナーの返済が合わない」といった問題が起きがちです。
「候補地を見つけてから事業者を探す」でも「事業者の条件を聞くまで土地を探さない」でもなく、土地と事業者を行き来しながら絞り込むのが現実的です。
事業者から「関心がある」と言われても、正式な契約とは限りません。誰が、どの条件で、いつまで検討するのかを書面で確認しておきましょう。
用地探しから賃料開始までの7ステップ
土地の情報を見た日から開業までを一直線に考えず、段階に分けて管理します。
- 自己資金と借入の見通しをつける
- 需要を確かめる（高齢者人口だけで決めない）
- 「買える土地」と「施設にできる土地」を分けて調べる
- 運営事業者と建物の仕様をすり合わせる
- 行政との協議・届出を、誰が担うか確認する
- 土地・建築・賃貸借の3つの契約をつなぐ
- 工事中と開業直後の資金繰りを確認する
特に後戻りが難しいのは、土地の売買契約と建築の請負契約です。事業者の出店意向、建築・行政上の見込み、融資の条件が不確かなまま手付金や着工金を払うと、計画が止まっても費用が残ります。
ステップ1｜自己資金と借入の見通しをつける
投資額の上限がまったく見えないまま候補地だけを広く探すと、成り立たない案件を追いかけがちです。
- 現在の金融資産
- 既存の借入
- 年収・事業収入
- 生活や事業のために残しておきたい現金
を整理しておきましょう。
総事業費には、土地代や建築費のほか、仲介手数料、登記・税金、造成やインフラ工事、設計、設備、工事中の金利、保険、予備費が入ります。土地を取得してから賃料が入るまでの間にも、利息や土地の保有費がかかることを忘れないでください。
ステップ2｜需要は「高齢者人口が多い」だけで決めない
候補地では、高齢者の人数だけでなく、
- 周辺にどの種類の施設がどれだけあるか
- どの入居者層・価格帯が対象か
- 職員を採用できる通勤圏か
- 医療機関との連携や送迎のしやすさ
まで確認します。施設の数だけで「多すぎる」「足りない」と決めつけないことが大切です。
賃料を高く設定できても、事業者の運営が続かなければ、オーナーの家賃も続きません。需要調査は、借り手の事業が成り立つかを確かめる作業です。
ステップ3｜「買える土地」と「施設にできる土地」は別もの
価格や面積が魅力的でも、希望する施設が建てられるとは限りません。
- 都市計画上の区域・用途
- 接道と道路の種類
- 建ぺい率・容積率
- 高低差、地盤、擁壁
- 上下水道・電力などのインフラ
- 職員・家族・救急車両の動線、駐車場、避難経路
- ハザードマップなどの災害リスク
土地が安くても、総事業費では逆転することがあります。
造成・擁壁・地盤改良・上下水道の引き込みが必要なら、平坦な土地より総額が高くなる可能性があります。土地代だけで比べず、同じ施設規模・同じ工事範囲で収支を並べてください。
動画で見る｜投資家のために、老人ホーム用地探しから対応する
施設を建てる前に、土地と運営事業者の条件を合わせることが重要です。用地探しから計画を組み立てる考え方を、動画でお話ししています。
ステップ4｜運営事業者と建物の仕様をすり合わせる
居室と共用部の配置、食事の提供に必要な空間、浴室・トイレ、車いすでの移動、職員の動線、防災設備などは、事業者の運営方法と結びついています。
「老人ホームらしい建物」を先に設計し、完成間近になって借り手を探すと、改修費用や空白期間が増えるおそれがあります。
あわせて確認したいのが、設備を誰が買い、誰が更新し、退去時にどう扱うかです。厨房機器、ナースコール、空調、防災設備、家具などの所有と保守があいまいだと、賃料が高く見えても、後からオーナーの負担が膨らみます。
また、特定の事業者だけに合わせた建物は、撤退されたときの転用費が大きくなる可能性があります。将来、別の事業者にも貸せる仕様かどうかも検討しておきましょう。
ステップ5｜行政との協議・届出は「誰が設置者か」で変わる
有料老人ホームの設置・運営には、公的な手続きがあります。
- 福岡県が所管する区域では、老人福祉法に基づく設置届をあらかじめ提出する必要があります（福岡市・北九州市・久留米市を除く）
- 福岡市内では、新設時の事前協議と、事業開始の1か月前までの設置届が案内されています
建物を所有して貸すだけの形と、投資家自身が設置者・運営者になる形では、担当する手続きが違います。
ただし、「建物を貸すだけなら行政の確認は関係ない」と切り離すのは危険です。建物の用途や構造、防災、運営計画に関する条件は、オーナーの建築費や工期に影響します。施設の種類を確定してから、所管の自治体に確認しましょう。
福岡県｜有料老人ホーム設置の届出について
福岡市｜有料老人ホームに関する届出等
ステップ6｜土地・建築・賃貸借の3つの契約をつなぐ
3つの契約を別々に読んでも、事業全体のリスクは見えません。
- 土地の決済時期
- 着工の条件と工事代金の支払時期
- 建物の引渡し
- 事業者への貸し渡し
- 賃料が始まる日
を一本の予定表にまとめ、工事が遅れた場合、行政協議に時間がかかった場合、事業者が契約を見送った場合に、誰の支払いが残るのかを確認してください。
運営事業者との契約では、賃料と改定、契約期間、更新・中途解約、敷金、修繕と設備更新、保険、原状回復、撤退時の扱いを読みます。
30年の一括借上げを想定しても、30年間同じ賃料が確実に入るという意味ではありません。
賃料改定や解約条件、事業者の信用力は別に評価する必要があります。
ステップ7｜工事中と開業直後の資金繰りを確認する
土地代と建築費を融資で賄えても、賃料が入る前の支払いを見落とすと計画は苦しくなります。
土地の決済から工事、引渡し、事業者の開業、賃料の起算まで、お金の流れを月単位で並べてください。賃料の支払いが「引渡し時から」なのか「開業日から」なのか「一定期間の後から」なのかで、必要な手元資金が変わります。
完成後も、固定資産税、保険、借入返済、建物の修繕は続きます。賃料が下がった場合、入金が遅れた場合、事業者が撤退した場合も試算しておきましょう。
開業後もオーナーに残る仕事
施設の運営は事業者が担っても、オーナーには次のような仕事が残ります。
- 外壁・屋根・設備・防災機器の更新計画
- 事業者の支払い状況や事業継続の見込みの確認
- 必要な保険が維持されているかの確認
運営状況をどう共有してもらうかは、契約前に取り決めておくと安心です。
土地なし投資で避けたい5つの進め方
| 避けたい進め方 | 起こりやすい問題 | 代わりにすること |
|---|---|---|
| 土地の安さだけで買う | 造成・地盤・インフラ費や、職員の採用圏を見落とす | 同じ施設規模で総事業費と収支を比べる |
| 事業者の希望を聞かずに建物規模を決める | 建てられても借り手の事業が成り立たない | 出店条件を聞き、建物計画に反映する |
| 30年借上げを賃料固定と理解する | 賃料改定や解約で収支が崩れる | 契約条件と事業者の信用力を読む |
| 土地・工事・融資・賃貸借の日程を別々に管理する | 賃料が入らない期間の返済が抜ける | 一本の予定表で資金繰りを確認する |
| 施設の種類と設置者があいまいなまま着工する | 手続きの違いで計画変更・追加費用が出る | 施設の種類を確定し、所管の自治体に確認する |
最初からすべてに答えを出せるとは限りません。まだ決まっていない項目を一覧にし、誰が・いつ・何を確認すれば判断に進めるかを決めることが、土地なしからの計画を前に進めます。
初回相談の前に準備しておきたいこと
土地をお持ちでないなら、登記簿や測量図は不要です。その代わりに、次のことを整理しておくと、相談が具体的になります。
- 投資の目的と希望エリア
- 使える自己資金の範囲と既存の借入
- 目標とする家賃収入と保有期間
- 介護事業にどこまで関わりたいか
- アパートなどの保有物件があれば、運営実績と返済予定
- 候補地があれば、所在地・図面・価格・写真
わからない部分は「未定」で問題ありません。初回相談は物件を即決する場ではなく、判断の条件をはっきりさせる場です。
よくあるご質問
Q．土地も建物も持っていない会社員でも、相談できますか？
はい、ご相談いただけます。保有資産、自己資金、既存の借入、希望する投資規模をお聞きし、用地探しからの可能性を一緒に確認します。ただし、相談できることと、融資や事業化が実現することは別です。
Q．土地を先に買えば、運営事業者は後から見つかりますか？
保証はありません。事業者が希望する地域・定員・賃料・仕様と合わない土地を先に買うと、計画が止まる可能性があります。出店条件と建築・行政上の見込みを確認してから、取得条件を検討してください。
Q．借地で建てれば、土地代を抑えられますか？
土地の取得費は抑えられる可能性がありますが、地代と借地契約の期間・終了条件が生じます。融資、建物の担保、事業者との賃貸借期間と整合するかを個別に確認する必要があり、購入より必ず有利とは言えません。
Q．投資家にも介護事業の許認可が必要ですか？
土地・建物を所有して貸すだけの形と、自ら施設を設置・運営する形では役割が異なります。誰が設置者・運営者・入居者との契約主体になるかで必要な手続きが変わるため、施設の種類を決めたうえで所管の自治体に確認してください。
Q．30年一括借上げなら、開業後の賃料は固定されますか？
いいえ。契約期間と賃料の固定は別の条件です。賃料改定、中途解約、修繕負担、事業者の経営状態を、契約と事業計画で確認します。完成前の賃料の発生時期も必ず確かめてください。
まとめ｜土地探しは「買う場所探し」ではなく、事業計画の一部
・土地がなくても、福岡・九州で老人ホーム投資を検討することはできる
・最初の行動は「安い土地を買う」ことではなく、資金の見通しと事業者の条件をつかむこと
・需要・用地・建築・行政の見込みを並行して確かめ、3つの契約と支払い時期を一本の予定表でつなぐ
・開業前後の資金繰りと、事業者が撤退した場合まで試算しておく
代表 髙木政利から
当社は不動産会社と建設会社の両方の機能を持ち、土地探しから建築、融資相談、運営事業者との調整までを一貫してご支援しています。土地をお持ちでない方こそ、最初の一歩でつまずかないよう、「何を・どの順番で・誰と確認するか」を一緒に整理させてください。
用地探しからの進め方を学ぶ｜10月の無料セミナー
このコラムでお伝えした「土地なしから老人ホーム投資を進める流れ」を、実際の収支や契約条件に沿って具体的にお話しする無料セミナーを10月に開催します。いずれも福岡市中央区の会場とオンラインZoomの同時開催ですので、九州各県からもご参加いただけます。
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