「この土地は長男に」と書かれた遺言。どこまでが「この土地」か
先祖代々の山や畑の登記を取ってみたら、所有者の欄にこう書いてあった。
「亡 山田太郎 外七名」
名前が書いてあるのは一人だけ。あとの七人が誰なのか、どこにも書いていない——珍しいケースですが、古い土地には、実際にこういう登記が残っています。
「外七名」の土地は、そのままでは動かせません
この状態は、昔の土地台帳を登記簿に移し替えたときの名残です。共有者の一部の名前だけが移され、残りは「外◯名」とだけ記された土地があるのです。
問題は、その後です。この土地を売ったり、相続の登記をしたり、担保に入れたりするには、「外七名」が誰なのかを特定し、その全員（が亡くなっていれば、その相続人全員）を確定する必要があります。最高裁判所の平成9年の判決でも、「外七名」と書かれた土地で、所有権の登記の申請が認められなかった扱いが、違法ではないとされています。
七名の相続人が、三世代下れば何十人になっているか。想像がつくと思います。
なぜ今、この話をするのか
相続登記が義務化され（2024年〜）、放置されてきた土地の登記を整理する動きが全国で進んでいます。「外◯名」型の土地も、いずれ誰かが向き合うことになります。そして、この種の問題は一世代進むごとに、難しくなっていきます。関係者が増え、事情を知る人が減るからです。
逆に言えば、着手が早いほど、関係者が少ないうちに解決できます。
何から始めるか
1. まず登記記録を取り、土地の状態を正確に知る（「外◯名」型か、単なる名義未変更か、で難易度が違います）
2. 古い戸籍・過去の資料から共有者をたどる
3. 特定できたら、相続登記や土地の分割・処分の手続きへ
登記の名義の整理は司法書士、土地の現況・境界・土地を2つに分ける登記（分筆）は土地家屋調査士——両輪で進める仕事です。入口はどちらからでも構いません。
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