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石田大祐

相続相談と不動産投資専門の不動産コンサルタント

石田大祐(いしだだいすけ)

マリブ不動産コンシェルジュ

コラム

【地主系大家さんあるある】~築27年は建替え時期?

賃貸経営相談室

2017年10月7日

皆さんこんにちは。
【不動産相続と投資の相談窓口】マリブ不動産コンシェルジュの石田です。

先日、地主系大家さんからこんな相談がありました。

大家さん:
大東建託で27年前に建てたアパートを所有しています。
大東建託の営業マンから「そろそろ老朽化してきているので建替えましょう」と提案を受けています。
今は満室ですが、建替えない場合、建物が古くなって入居者が少なくなり、空室ばかりになってしまうのが心配です。
建築費は1億5千万円。
建替えに要する建築費は、銀行から全額借りる事が出来そうです。
返済期間は30年。
ちなみに今50才なので、返済が終わる頃には人生も。。。
あまり儲かるとは思えませんが、先祖代々の土地を守るためには、建替えた方が宜しいでしょうか?

 このようなご相談を受けて、実際に築27年のアパートを見せて頂く事になりました。
数日後、オーナーさんと現地近くで待ち合わせて実際にアパートを拝見。

そして、現地調査でわかったこと
・全戸ファミリー物件
・全戸駐車場完備
・JRの駅から徒歩圏内
・大東建託が全戸借り上げ中
・空室になっても早く埋まる
・外壁の塗装が古くなっている


現地到着後、わずか10分ほどで結論が出ました。

そもそも、
満室なのに建て替えは必要でしょうか?

⇒言わずもがな、建て替え不要です。

ここ数年、賃料は下げ止まりして、賃料低下の心配が少ない。
建て替えは必要でしょうか?

⇒言わずもがな、建て替え不要です。

オーナーさんは、これまでの長い賃貸経営をこのように振り返ります。
「30年間返済と高額納税に追われて全然儲からない」
「ご先祖様からの土地を守るためにと言われると、
 建て替えが正しいと思い込んでしまう」

そして今回のオーナーさんへご提案できることを1つお伝えしました。
「そろそろ外壁だけ綺麗に塗装しといてください。
 大規模な内装リフォームも建て替えも不要です。
 空室が2つ3つ出るまでは大きなお金は掛けないでくださいね」

今後の進め方についてもご質問をたくさん頂きましたので、オーナーさんのご自宅に移動して、賃貸経営のこと、将来の相続のことまで全てご質問に回答する形で、あっという間の3時間でした。

背負う必要のない【30年の借金苦】から解放されて、オーナーさんからは心からの感謝の言葉を頂き、僕も出逢えてホントに良かったと心から思えた無料相談でした。


【相談した人から幸せになれる】
それがマリブ不動産コンシェルジュの【無料相談】です。
あなたからのご連絡を心よりお待ちしております。

今回も最後までありがとうございました。
また次回お逢いしましょう。

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