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松井謙介(まついけんすけ) / 不動産コンサルタント

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コラム

不動産競売の引き渡し命令、強制執行について➀

2019年11月14日 公開 / 2019年11月23日更新

コラムカテゴリ:住宅・建物

民事執行法の強制執行について
通常、代金納付の手続きを終われば「不動産を引き渡せ」との引き渡し命令の申し立てができます。これが強制執行のスタートになります。
気をつけていただきたいことは、代金納付の手続きを終わり六ケ月を過ぎますと引き渡し命令の申し立てができなくなります。すなわち強制執行ができなくなるので占有者がいる場合は特に要注意です。
 立ち退き交渉に於いてほとんどの場合、相手方は不法占拠者になったことを認識して協力的ですが、交渉が不発の時には止むなく強制立ち退きの手続きに入る場合があります。

 また、ある時、立ち退き交渉をしたのですが、「私達には幸福に住み続けられる権利がある」として自分の置かれている現状を理解できていない若いご夫婦がおられました。やさしくご理解いただくために強制執行によらず、自らが訴状を書いて裁判所で立ち退き要求の裁判に持ち込みました。(訴訟は本人でもできます)
 裁判が始まり、法廷で裁判長が尋ねると「私達には生存権と居住権があって競売でとられても幸福に住む権利があります」とご夫婦さんが主張。
これに対し、裁判長は諭すように「落札されて所有者が変更された現状ではあなた方の主張は通りません。今月中に退去できますか?」と一方的な展開。
 被告側ご夫婦;「はい、判りました。今月中に退去します」
裁判長;「期限を守ってくださいね。それでは閉廷します」強制執行によらず、裁判という手段があることを実践、経験いたしました。
 勝訴判決により、即刻退居していただきました。この場合、強制執行の多額の前納費用がかからず、短期間で建物の中まで綺麗になりました。ご夫婦から「今までお世話になりました」との言葉をいただきました。(函館地方裁判所にて)
 居座りも度を過ぎると大変なことになります。強制執行の場面に戻ります。まずは、引き渡し命令で退去を拒むと場合により、強制執行による退居の方行へと進んで行きます。
執行官による強制執行日の一日目;ほとんど実行日となることはありません。実行日の日時を決めますが、申立人とは、運びだす動産類の裁判所指定の一時保管場所の倉庫となる建物の指定、使用料見積もりとか、裁判所指定の運送屋さん、運び出し中に物に傷つく事もあるので動産類に掛ける保険会社等の打ち合わせをします。執行官は[占拠者に執行日までに出てくださいね]と宣告します。

 ただし、多くの場合この時点(引き渡し命令発令、送達)で、ご自分の置かれている立場、現状を認識し退去なされる方がほとんどです。
 最終的に強制執行の実行日には家財、荷物に保険を掛けられて運びだされたうえ、裁判所指定の倉庫に保管されます。事情にかかわらず、執行官立ち合いで新所有者の鍵が掛けられます。要は占拠していた家に入れなくなります。

 その後の動産引き戻しの手続きも費用も自分持ち。雪が降り、1月1日になると場合によってはその年の固定資産税が掛かることも。新所有者は、後に強制執行にかかった全ての費用を確定させたうえ、不法占拠で居座った相手方に費用請求することができます。また、不法占拠による不動産対価使用料として日割計算され、請求されることもあります。もちろん、それ相当な金額になるかと思います。居座っていてもプラスになる要素はないと思います。
(➁へ続きます)

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