マイベストプロ青森
松井謙介

顧客の安心と利益を優先する不動産投資サポートのプロ

松井謙介(まついけんすけ)

日本住研

お電話での
お問い合わせ
017-752-1233

コラム

不動産事故物件についての一考察

2019年8月13日 公開 / 2019年8月22日更新

 さて、不動産の事故物件とは一体、どういうことを指すのでしょうか?
 事故物件にあたるかどうかは、心理的瑕疵があるかどうか、最初からこんな事故物件と判かっていれば自分はこの物件を買わなかったという感じ方(忌み嫌われる)の大きさの度合いによると言われております。売買の時、売り主は買った相手方に告知義務があります。自殺、他殺、事件事故による死亡、広義的には危険性がある施設、暴力団事務所、過激な宗教施設等がその近くにある等を指すと言われるが、病死等自然死は原則として告知義務の対象外となる。(しかし、売買等例外あり)ただし、これ以外に発見の遅れた病死者いわゆる孤独死の場合は事故物件(腐敗で床に大きなシミ、うじ、ハエがたかり異臭が染みつく等)として告知義務があると言われております。
 売買の場合、建て替えしても過去の心理的瑕疵を説明する必要もあるとされる。マンションから飛び降り自殺をしたとしてもその場で亡くなられなくても説明義務があり、そのことを怠ったことにより多額の賠償金の支払いを命じられた判例も現実にあるようです。
 私が、かつて鹿児島県奄美大島(十数年前に)を訪れた時に鹿児島地裁名瀬支部(奄美市名瀬)の三点セットに、
「この建物には上に通じる神の道があり、そこの居住者が数日後にやがて神に召され、しばらくしてからから見つかったという記載があり、地方によってこういう事故物件(孤独死)の表現方法があるのかとビックリしたことがあります。(今はないと思いますが)そして「ハブ害があった」と記載されておりました。要はハブに噛まれたということなのでしょうか?
 事故物件の資産価値への影響として数割程度の減とか言われております。しかし一般的に安くすれば売りやすくなるとか言われておりますがその傾向はあっても一概にはっきりした定義はないと思いますが賃貸の場合は何割か安くしているみたいです。事故物件でも床材、壁材天井等丸ごとリフォーム工事を実施した等の場合、物件は売りやすくなるというのです。(説明義務はある)何といっても経験があれば自信をもって言えるのですが私自身、未だかつて事故物件を取り扱った経験がありません。(事前に物件を選択しているので)
 売買の場合、事実を知っている限り伝える。不自然死はもちろんのこと事故物件は契約の時のこれから住むということの意思決定に重大な影響を与えるので、もし、売買により次から次へと所有権が移転したとしても告知義務があるということです。
 ある不動産専門誌によるとオカルト的ですが心霊現象があったとき(金縛り現象等)にも告知すべきと記載がありました。
 賃貸の場合、次の入居者までという原則があるもののケースバイケースで、わざと不動産賃貸会社の社員が短期間入居したかのように契約しても告知義務が消滅することにはならない(判例)ということです。家族ぐるみの賃貸入居者には告知義務があっても単身者にはないという場合もあります。
 いずれにしてもこのような心理的瑕疵のある事故物件の場合、知りうる限り告知することで告知義務違反に問われることはなくなります。

         
                           
                                        
お気軽にHPを見に来てください!!
無料相談会の申込はこちら!

この記事を書いたプロ

松井謙介

顧客の安心と利益を優先する不動産投資サポートのプロ

松井謙介(日本住研)

Share

松井謙介プロのコンテンツ