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松井謙介(まついけんすけ) / 不動産コンサルタント

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コラム

不動産事故物件における問題点について

2019年8月13日 公開 / 2020年1月25日更新

コラムカテゴリ:住宅・建物

 さて、不動産の事故物件とは一体、どういうことを指すのでしょうか?
 事故物件にあたるかどうかは、心理的瑕疵があるかどうか、すなわち最初からこんな事故物件と判かってさえいればこの物件を買わなかったという感じ方(忌み嫌われる度合い)の比較衡量によると言われております。売買の時に売り主は買った相手方に告知義務があります。自殺、他殺、事件事故による死亡、そして広義的には危険性がある施設、暴力団組事務所、過激な宗教施設等が近くにある等を含みますが、病死等の自然死は原則として告知義務の対象外となります。(しかし、売買等に例外あります)ただし、発見の遅れた病死者、いわゆる孤独死の場合は事故物件(具体的にはその腐敗で長時間経過し、床に大きなシミができたり、うじ、ハエがたかり異臭が漂う等凄まじい光景もあるという)として事実を告知する義務があると言われております。
 売買の場合、部分的に建て替えたとしても知らせる必要があります。マンションから飛び降り自殺をし、その場で亡くならなくても説明義務があり、そのことを怠ったことにより多額の賠償金の支払いを命じられた判例も過去にあるみたいです。
 話は変わりますが、私が、かつて鹿児島県奄美大島(十数年前に)を訪れた時に鹿児島地裁名瀬支部(奄美市名瀬)の三点セットに、
「この建物には天に通じる神の道があり、居住者が数日後に神に召され、しばらくしてからから見つかったという記載がありました。地方によってこういう事故物件(孤独死)の表現方法があるのかとビックリしたことがあります。(今はないと思いますが)そして「ハブ害があった」と記載されておりました。要はハブに噛まれたということなのでしょうか?
 事故物件の資産価値への影響として数割程度の減損失かある言われております。しかし一般的に安ければ売れると言う傾向はあっても一概にはっきりした定義はないと私は思いますが賃貸、売買の場合、何割か安くしているみたいです。事故物件でも床材、壁材天井等丸ごとリフォーム工事を実施した等の場合、売りやすくなるというのです。(説明義務はある)私自身、何といっても経験があれば自信をもって言えるのですが未だかつて事故物件を取り扱った経験がありません。(事前に物件を選択している)
 売買の場合、事故物件は契約の時のこれから住むということの意思決定に重大な影響を与えるので、事実を知っている限りは伝えなくてはなりません。
売買により次から次へと所有権が移転したとしてもその都度、告知義務が生ずることになります。
 ある不動産専門誌によるとオカルト的ですが心霊現象があったとき(金縛り現象等)にも告知すべきと記載がありました。
 賃貸の場合、次の入居者までという原則があるもののケースバイケースで、わざと不動産賃貸会社の社員が短期間入居したかのように契約しても告知義務が消滅することにはならない(判例)ということです。家族ぐるみの賃貸入居者には告知義務があっても単身者にはないという判例もあります。
 人格、人権を同じく有するのにどうして?
 いずれにしてもこのような心理的瑕疵のある事故物件の場合、知りうる限り告知することで告知義務違反に問われることはなくなります。

         
                           
                                        
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