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松井謙介

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松井謙介(まついけんすけ)

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コラム

わかりやすい競売の知識  

2017年7月15日 / 2017年10月18日更新

競売のメリット
・入札したからといって、必ず手に入るわけではなく、入札額以外に発生する経費もかかります。しかし低価格で手に入れられるというチャンスは広がります。
・今ではローンを利用し易くなり個人でも投資がし易くなりました。
・裁判所による確実な所有権の移転が行われる。民事執行法によるとお金を支払った時点で所有権移転がされたことになるので、法務局への登記手続きもその後にできる。したがって代金を支払うと強制執行手続きの開始もできる。

◎知っていただきたいキーポイント
※代金を支払うと民事執行法上、競売は所有権の移転と同じなので、強制執行手続きの手続き開始もできる。
 しかしながら登記しないと次の所有権移転はできないので注意が必要です。そして5年を経過すると登記に必要な内容を証明する裁判所の書類保管期限が終わります。
したがって代金を納付したら円滑に登記していまうのが一般的で、問題もありません。

不動産競売物件は、
1.高利回りを得やすく、不動産投資に向いている.。
2.購入価格を安く抑えることができる。
3.登記が確実。
4.退去に応じない方には競売は強制執行をかける事ができる。
5.消費税が発生しない。

競売のデメリット
1.個人情報公開のため近所・知人に知られる可能性がある。
2.引越代金自己負担。
3.強制退去に応じなくてはならない。
4.返済交渉不可。
5.建物の内部を見ることができない。
6.入札の結果、最高価格になることが必要で、一般市場物件より入手難度が高い
7.境界が判然としない時でもそのまま引き渡しをうける。

※競売は民事執行法に基づくルールなので、知識を簡単に知っていただいた方が何かと有利かと思います。民事執行法は競売の骨組みみたいなもので知れば知るほど、理解すればするほど面白い法律だと思います。

 ◎競売で落札されなかったらどうなるのか?
 特別売却という方法で再競売にかけられます。この場合最も早く申し込んだ方に権利が生まれます。したがって買受け可能価格以上の金額で買えることになります。だからと言って1円も高く買う必要はないのでその場で迷う必要はありません。最も安い買受け可能価格で買うのが普通です。競争がないわけですから。

 ○申込人が殺到し買受人が複数いたらどうなるのか?
 くじ等により買受け申込人をさだめます。

 落札者が現れない場合、再評価され、売却基準額等がひき下げられ再度期間入札にかけられます。要は落札者がいない場合、その分長く住んでいられるという考えは禁物です。
税金等延滞していれば債務遅延損害金で膨らんでいきますし,低い金額で落札されるとその分多くの残債が残ってしまい、結果的には、自分の首をしめることになります。



  


   

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