家賃1000円の値下げは「負け」ではない

アパート経営やマンション経営の賃料設定で、いちばん多い迷いは「家賃を下げるべきか」だと思います。母も長くそこで悩んできました。決め手になったのは、値下げの是非ではなく、たった1枚の紙でした。

「下げたら負けた気がする」という感覚

母はマンションを2棟経営しています。退去の連絡が入るたび、不動産会社に何社も声をかけ、広告料をいくら乗せるか、家賃を下げるか下げないかで長電話をしていました。そのときの口ぐせが「家賃を下げたら負けた気がする」です。

この感覚はよく分かります。一度下げた家賃は、次の入居者にも、その次にも引き継がれていく。目の前の1000円ではなく、将来の収入水準を下げる決断に見えるからです。

空室3か月分を紙に書き出してみた

転機は、空室が3か月続いたときでした。私は母と一緒に、その3か月で実際にいくら失っているかを紙に書き出しました。入ってこない家賃だけではありません。空室でも固定資産税は課され、火災保険料も出ていき、ローンがあれば返済も続きます。募集にかかる広告料も、原状回復の費用も別途乗ります。

書き出した金額を見て、母の見方が変わりました。「1000円下げてでも1か月早く決まるなら、そのほうが得だ」。家賃1000円は年間1万2000円ですが、空室1か月の損失はそれをはるかに超えていたのです。値下げの是非ではなく、値下げ幅と空室期間のどちらが大きいかという比較になった瞬間でした。

家賃を動かす前に試せること

もちろん、恒久的な値下げは最後の手段です。敷金・礼金の減額、ペット可などの条件緩和、一定期間の家賃を無料にするフリーレントなど、家賃そのものを動かさずに間口を広げる方法があります。フリーレントは期間中の収入がゼロになる点で実質は空室と近いので、期間設定には注意が必要ですが、将来の家賃水準を下げずに済むという利点があります。

一度きりの判断にしない

もう一つ大事なのが記録です。前回の募集で広告料をいくら払い、空室が何か月続き、いくらで決まったか。これが残っていないと、毎回ゼロから交渉することになります。母も「担当者に言われた金額をそのまま払ってきた」時期がありました。数字が手元にあれば、次の交渉は感覚論ではなく比較の話になります。

賃料や広告料の相場は地域・物件タイプで大きく異なります。最終的な判断は、地域の実情に詳しい宅建業者や税理士等の専門家にご相談ください。

入居者募集にかかるコストの内訳や、周辺相場の具体的な調べ方は、自社サイトの記事にまとめています。

入居者募集コストと賃料設定