不動産取引の瑕疵担保責任
瑕疵担保責任の要件
民法570条は、売買の目的物に隠れたる瑕疵があるときに、売主が責任を負う法律です。売主の責任が認められるためには、「瑕疵」とそれが「隠れた」ものであることが必要です。
隠れた瑕疵とは
買主が瑕疵を知らず又は知り得なかった瑕疵をいいます。売主より告げられた瑕疵、知っている瑕疵、普通の注意をしていれば知り得た瑕疵は「隠れたる瑕疵」にはあたりません。例えば、売主より雨漏りすることを告げられて購入した建物、当該雨漏りは事前に知らされていますので「隠れた瑕疵」にはあたらず、瑕疵であっても瑕疵担保責任は問えないことになります。
瑕疵担保責任の内容
「契約の解除」と「損害賠償」の二つがありますが契約の解除ができるのは、瑕疵があるために売買の目的を達成することができない場合に限られ、土地建物に物理的欠陥があるような場合が多いようです。
目に見える物理的瑕疵に対し、経過年数により記憶が薄れていく心理的瑕疵の自殺や事故・事件等の告知については、欠陥原因の発生日から何年経過しても、説明する義務があるのかといった不動産取引の実務においての一律規定は難しく判断に苦慮します。
心理的瑕疵
いつまで瑕疵に該当するのか。
自殺・火災物件の建物は既に存在しない土地売買の場合、土地の歴史的背景に原因する心理的欠陥は、単純に経過年数だけで判断できないようです。個別の状況により瑕疵に該当する、しないといった裁判事例もあるようです。
心理的瑕疵の例 (事故物件、訳あり物件と呼ぶ事もあります)
自殺のあった土地・建物・・・使用の際心理的に十全な使用を著しく妨げられるという欠陥。不安感・恐怖間
事件のあった土地・建物・・・使用の際心理的に十全な使用を著しく妨げられるという欠陥。不安感・恐怖間
隣人の脅迫的言辞による・・・建物の建築が制限される等々。※環境的瑕疵に該当するケースもあります。
瑕疵物件は、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼし、心理的瑕疵は、取引当事者の主観的なとらえ方の強弱が、価格に転嫁され瑕疵が原因で損害賠償請求や契約解除といった紛争に至り、裁判にもつれこみますので細心の注意を払う必要があります。
不動産取引の瑕疵担保責任
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