相続の不動産評価は「通達どおり」なら安心？最高裁判決から考える評価の注意点

相続税の土地や建物の評価では、財産評価基本通達に基づいて計算するのが一般的です。

土地であれば路線価方式や倍率方式などがあり、通常の相続税申告では、こうしたルールに沿って評価を進めます。

では、財産評価基本通達どおりに計算していれば、不動産評価について問題になることはないのでしょうか。

この点を考えるうえで重要なのが、最高裁令和4年4月19日判決、いわゆる「札幌事件」です。

この事件では、納税者側が財産評価基本通達に従って不動産を評価していたにもかかわらず、税務当局はその評価額を採用せず、鑑定評価額をもとに更正処分を行いました。

もちろん、この判決から「通達評価は危険」「市場価格との差があれば否認される」と単純化するのは適切ではありません。

重要なのは、相続税評価には通達上の評価額を計算するだけでは判断できないケースがあるということです。

今回は札幌事件を手掛かりに、相続における不動産評価をどのように考えるべきか整理します。

第1章　相続税の不動産評価と「時価」は同じものなのか

1-1　財産評価基本通達は相続税評価の基本ルール

相続税や贈与税の財産評価では、財産評価基本通達に基づく評価が広く用いられています。

不動産についても、土地は路線価方式や倍率方式など、建物は固定資産税評価額を基礎とする方法などによって評価するのが通常です。

このような統一的な基準があることで、全国に存在する多数の財産について一定の基準で評価することができます。

したがって、通常の相続税申告であれば、まず財産評価基本通達に基づいて評価することが出発点となります。

1-2　ただし「通達評価額＝市場で売れる価格」ではない

注意したいのは、財産評価基本通達によって算出された金額と、不動産市場における売買価格とは性格が異なることです。

たとえば、次のように整理できます。

これらは同じ「不動産の価格」であっても、必ずしも一致しません。

むしろ、収益物件などでは相続税評価額と市場価格との間に相当な差が生じることもあります。

後に紹介する札幌事件では、まさにこの差が非常に大きくなっていました。

第2章　札幌事件では何が起きたのか

2-1　借入によって大型収益不動産を取得

札幌事件では、被相続人が相続開始前に大型の収益用不動産を2件取得していました。

甲不動産の購入額は8億3,700万円、乙不動産は5億5,000万円です。その購入には多額の借入金が利用されていました。

その後、平成24年に相続が発生します。

相続税申告では、これらの不動産を財産評価基本通達に従って評価しました。

問題となったのは、通達評価によって算出された金額と、不動産の実際の経済価値との間に大きな差が生じていたことです。

2-2　通達評価と鑑定評価に大きな差があった

数字を簡略化すると、次のようになります。

つまり、通達評価額は鑑定評価額の約26％にとどまっていました。

さらに乙不動産は、相続開始後に5億1,500万円で売却されています。

こうした事情のもとで税務当局は、財産評価基本通達の原則的な評価方法ではなく、総則6項に基づいて評価することとしました。

第3章　最高裁はなぜ通達評価をそのまま認めなかったのか

ここは札幌事件を理解するうえで特に重要です。

「市場価格と通達評価額に大きな差があったから、通達評価が否定された」

とだけ理解するのは十分ではありません。

最高裁判決では、評価通達によらない評価を行うことについて、他の納税者との間に看過し難い不均衡を生じさせ、実質的な租税負担の公平に反するという事情があるかどうかが問題となりました。

したがって、

通達評価額と市場価格が違う
　↓
総則6項が適用される

という単純な判断ではありません。

本件では、不動産の購入と借入によって相続税の負担が大きく軽減される結果となったことなど、取引全体の事情が問題となっています。

この点こそ、実務上重要です。

数字だけではなく、その評価結果が生じた背景まで含めて検討する必要があるということです。

第4章　どのような不動産評価なら注意すべきか

札幌事件は特殊な事案です。そのため、通常の相続税評価まで過度に警戒する必要はありません。

一方で、次のようなケースでは、一度立ち止まって検討する価値があります。

相続不動産評価のチェックリスト

• □ 相続開始前に高額な収益不動産を取得している
• □ 不動産取得のために多額の借入を行っている
• □ 通達評価額と購入価格との間に非常に大きな差がある
• □ 相続開始前後に売買があり、実際の取引価格が分かっている
• □ 通達評価額と市場で想定される価格に大きな乖離がある
• □ 不動産取得によって相続税負担が大幅に減少している
• □ 通達評価をそのまま採用してよいか説明に迷う事情がある

一つ該当しただけで総則6項が適用されるという意味ではありません。

重要なのは、通常とは異なる事情が重なっている場合に、通達評価額の計算だけで検討を終わらせないことです。

判断の流れ

実務上は、まず財産評価基本通達に従って評価額を確認します。

そのうえで、購入価格、周辺の取引価格、収益性、売却実績などから見た市場価値との間に通常とは異なる乖離がないかを確認します。

大きな乖離が認められる場合には、その理由を検討します。

さらに、取得時期、借入状況、相続前後の取引なども含めて見たときに、通常の通達評価だけで処理することに疑問が残るのであれば、税務と不動産評価の両面から検討する、という流れです。

第5章　相続の不動産評価で専門家に求められるもの

5-1　「計算できること」と「判断できること」は違う

相続税評価では、路線価や各種補正率を使えば計算そのものはできるケースが少なくありません。

しかし実務では、

「計算方法が分かること」と「その評価方法を採用してよいと判断できること」は別の問題です。

札幌事件が示しているのも、この違いと考えることができます。

評価通達を正しく適用する知識だけでなく、対象不動産の市場性、収益性、取引経緯、借入状況などを含めて、その評価結果に不自然な点がないかを見る視点が必要になります。

5-2　税務と不動産評価の境界にある案件ほど専門分業が重要

相続案件では、税務上の評価と不動産そのものの経済価値を切り離して考えにくい場面があります。

当事務所では、このような案件について、財産評価基本通達だけを見るのではなく、不動産鑑定評価の観点から市場価値との関係を確認することを重視しています。

特に、

「通達評価額は計算できたが、この金額で本当に問題ないのか」

「購入価格と相続税評価額が大きく違う」

「収益物件なので市場価格との関係も確認しておきたい」

といったケースでは、不動産評価の専門家を交えて整理する意味があります。

税務判断と不動産鑑定はそれぞれ専門領域が異なるため、どちらか一方ですべてを処理しようとするより、必要に応じて専門家が役割を分担する方が合理的なケースもあります。

まとめ｜通達評価に疑問を感じたときが「検討するタイミング」

財産評価基本通達は、相続税の不動産評価における重要な基準です。

したがって、札幌事件を理由に通達評価そのものを疑う必要はありません。

一方で、札幌事件では、通達評価額と不動産の経済価値との大きな乖離に加え、不動産取得や借入、それによって生じた税負担の軽減などを含む事情が問題となりました。借入による収益不動産取得、評価額と売却額の著しい乖離などがある場合には、早い段階で妥当性を検討することが重要です。

相続不動産の評価では、

「通達どおりに計算できたから終了」ではなく、「この案件で、その評価を採用してよいのか」まで確認する。

この視点が重要です。

特に、高額な収益物件、多額の借入がある不動産、購入価格や売却価格と相続税評価額に大きな差がある案件では、申告後に問題が生じてから対応するよりも、申告前に論点を整理しておく方が合理的です。

当事務所では、相続に関する不動産評価について、財産評価基本通達と不動産鑑定評価の双方を踏まえた検討を行っています。

通達評価をそのまま採用してよいのか判断に迷う不動産がある場合には、申告前の段階でご相談ください。
より詳しく知りたい方へ

今回取り上げた札幌事件については、当事務所のブログで、事件の経緯や通達評価額と鑑定評価額の比較、総則6項が適用された背景まで詳しく解説しています。

通達評価は時価ではない──札幌事件にみる税務署の「6項発動」
札幌事件をもう少し詳しく確認したい方は、ぜひご覧ください。