再建築不可物件の建て替えではなく刷新する方法
再建築不可物件は、近隣相場と比較をした際、5割程度で取引されることが多くなります。もちろん周辺エリアの環境や建物の状況、接道の状態によっては、7割程度の値がついたり、逆に半値以下で取引されるケースも出てきます。
そのため、余った資金でリフォームを施したり、固定資産税も安くなるなど、たくさんのメリットがあります。また東京23区や横浜・川崎などの人気エリアでは、「再建築不可＝高利回り」という注目度も上がっています。価値や需要がないのではなく、相場感を見誤らなければ、買い手を見つけることは可能といえます。
再建築不可物件は通常相場の5割程度で購入可能
再建築不可物件は、地域や築年数、面積によって異なりますが、通常相場の5割程度、またはそれ以下で取引されることが多くなります。
東京23区を例に挙げてみると、新築一戸建ては5000万円～、中古一戸建ては3000万円～が大体の相場になります。そのため、再建築不可物件の場合には、その半値または半値以下を目安として考えて下さい。
築年数がたっている古家や面積の関係で、1000万円という破格で売却に出されるケースも珍しくありません。
多くの方が「再建築不可物件には価値がない」「誰も買ってくれない」と勘違いされていますが、0円で売りに出される土地はありません。買い手が付きにくくても、価格帯を見誤らなければ購入者を見つけることも不可能ではありません。
近隣相場よりも安く手に入り固定資産税評価も低くなる
再建築不可物件は、近隣相場よりも安く取引されているため、土地の固定資産税評価も安くなる傾向があります。購入者にとってみれば、近隣よりも安価に土地と建物が購入でき、残された資金でリフォームをすることができます。
売主が強気である場合や、好条件が揃っている再建築不可物件であっても、通常の7割程度の価格で購入ができます。購入価格や固定資産税をおさえることで、資金に余裕を持ってマイホームを実現することができます。
売主と買主の意見一致が難しいとされる再建築不可物件
再建築不可物件の場合、価格決定に影響を与えるさまざまな要素が存在します。周辺エリアの不動産需要や建物、道路の接道状況など、案件によって価格に幅が出てくるため、相場と呼ばれるものが存在しにくいのが現状です。
そのためハッキリとした目安が存在しないため、売主側は「少しでも近隣相場に近づけて売りたい」、買主側は「建て替えができないのだから、もう少し安くして欲しい」という意見が出てきます。
現在、取引されている再建築不可物件の多くは相場価格の5割～7割程度の幅に収まるものが多くなります。もちろん案件によっては半値以下を付けても、買い手どころか内覧者が付かない物件も存在します。
しかし、これらの物件は需要がないわけではありません。東京23区や川崎、横浜では、将来性を見込んだ投資家たちが「再建築不可＝高利回り」物件と捉え、人気エリアにおいて、少しでも安く仕入れられる老朽物件を買い取る動きも見られます。市場状況や相場をきちんと見極めて売却・購入をすることで、有効に活用できる余地は大いに残されています。
