家族信託された不動産を売却するには

家族信託で信託できる財産には、現金や自分が住んでいる家、経営しているアパートなどの不動産も含まれます。信託されたとはいえ、親の財産である不動産を勝手に売却することは可能なのでしょうか？
家族信託で信託された不動産の売却についてご説明します。

家族信託された不動産の売却

家族、主に親の老後の財産管理として家族信託があります。

家族信託とは、財産を持つ人、主に親が子に財産の管理や処分を任せるものです。必ず親から子に信託するわけではありませんが、この形が多いため、今回は親の財産を子に信託するケースでご説明します。

ちなみに親が子に財産を信託するケースでは、親が委託者で子は受託者となります。ただし、子が親の財産を管理して得た利益は、基本的に親が受け取ります（譲渡所得税を支払うのも親です）。つまり、親は委託者であると同時に受益者でもあるということです。

なぜかといえば、信託された不動産の名義は委託者から受託者に変更されますが、実質的な所有者は委託者のままだからです。少しわかりづらいかもしれませんが、これが贈与や相続と異なる点であり、老後の財産管理として、家族信託が注目を集めている理由です。

ここまでの説明でおわかりいただけたと思いますが、家族信託は子が親の財産を管理・処分する権限を与えられるもののため、当然、不動産を売却することも可能です。

例えば親が老人ホームに入る、病気やケガで入院してしまい元の住居には戻れないといった際に、その住居を売却することは問題ありません。親が経営しているアパートや駐車場を売却することも可能です。

不動産を売却できないケースとは

前項で、委託者の親に代わって受託者である子が不動産を売却できると説明しましたが、実は売却できないケースも存在します。それは信託契約を行った際、受託者に不動産の処分権限を与えないとした場合です。

家族信託において、委託者は受託者に対し、財産の管理、運用、処分の3つの権限を与えることができます。

しかし、必ずしもすべての権限を与えなければいけないわけではありません。例えば親が経営しているアパートの管理・運用のみを信託し、処分の権限は与えないといったことも可能です。こうした場合、受託者はそのアパートを売却することはできません。

家族信託において、委託者は受託者に対し、どこまでの範囲で権限を与えるかは、すべて信託の目的及び信託契約の定めによって決められます。
ただしこの定めは途中で変更することもできます。ほかにも、いったん信託を終了させることで不動産を売却する方法もあります。

ちなみにどちらの方法であっても、委託者、受託者双方の合意があることが前提です。

委託者に売却意思がなければ、不動産の売却をすることはできません。仮に親が病気やケガで判断能力を失ってしまうと、信託契約の変更も終了もできなくなるため、成年後見人をつけるなど、家族信託以外の方法を使わなければ不動産の売却はできなくなります。

特別な事情がない限りは、信託契約の際に、受託者に不動産処分の権限も与えておくことをおすすめします。

信託受益権の売買

家族信託は、不動産の名義が変わっても所有者自体は変わらないと説明しました。これにより親が万が一、病気やケガで長期入院となっても、財産を受託した子が委託者である親の財産を継続管理することが可能になります。

またその際に利益を得た場合も、親がその利益を得られるため、それを入院費や治療費に充てることができます。

これは家族信託が親から子へ財産を与えることが目的ではなく、親の財産を子が変わって管理、運用することが目的であるからですが、状況によっては、利益も子に与えたい場合もあるかもしれません。それを可能にするのが信託受益権の売買です。

家族信託では基本的に委託者が同時に受益者になりますが、この受益権を譲渡することも可能です。例えば受益権を持っている親が受託者である子にその権利を譲れば、名義だけではなく、そこで得た利益も子が受け取ることができるようになるのです。

名義も利益も子のものになるのであれば、贈与と変わらないと思われるかもしれません。しかしこれは贈与ではなく受益権の売買、つまり親が自分の受益権を子に売却するということです。

しかも受益権の売却は不動産の売却ではなく、不動産を売却した利益を受ける権利の売却のため、税金の面でも2つのメリットがあります。

1つは所有権移転登記にかかる登録免許税が不動産売買に比べ5分の1で済むこと。

2つめは所有権売買では課税される不動産取得税が、受益権売買であれば非課税になることです。

ただし受益権の売却は、第二種金融商品取引業の免許が必要なため、親子間ではできませんのでご注意ください。