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薮崎秀實

不動産や相続の悩みに応える認知症対策と家族信託のプロ

薮崎秀實(やぶさきひでみ)

株式会社 あいしん不動産

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コラム

なぜ必要? 費用は? 家族信託した不動産の登記手続き

2019年10月1日

テーマ:家族信託のすすめ

家族信託は家族間で財産を信託するものですが、主に親の財産を子が管理・運用・処分する権限を持つことが一般的です。今回は家族信託を行う際の不動産の扱い、特に登記手続きについてご紹介します。

登記はなぜ必要か

高齢となった親の財産管理や認知症対策として、家族信託を行う人が増えています。子が親の財産を管理・運用・処分できる権限を持っていれば、親が万が一、病気やケガで判断能力がなくなった際に、「誰も財産を扱えなくなる」といった心配がありません。

ところでこの家族信託は、現金以外にも証券や絵画・骨董品、不動産といった財産を信託することも可能ですが、そのなかでも不動産の扱いには注意しなければならない点があります。

子はあくまでも財産の管理・運用・処分をする権限を与えられるだけで、その財産の所有者になるわけではないということです。

不動産を例にすると、親が経営しているアパートを子が信託し、親に代わって管理・運用・処分を行います。この際、アパートの名義は子に移転しますが、所有者は親のままです。つまりアパートの管理・運用・処分によって利益を得た場合、その利益は子ではなく所有者である親が受け取ります。そのかわり、アパートを売却した際に得る利益にかかる税金の支払いも子ではなく親になります。

ここで気になるのが、不動産登記です。「所有者は親のままなのだから登記は必要ないのではないか」と思う人も多いのではないでしょうか?

しかし実際には信託であっても登記は必要です。その理由は第三者に対して、当該不動産が信託財産であることを証明するため、そして登記をすることで信託財産の独立性が保たれ、信託が機能することにあります。

家族信託の場合、名義人が所有者とイコールではないことがポイントです。

名義人が受託者の場合、名義はあるものの、所有権は委託者にありますので、法律的には事実上、信託財産は誰のものでもないということになってしまいます。

これをそのままにしておくと、万が一の際、第三者に対して信託財産であることを主張できなくなります。そうしたことを回避するためにも、信託財産の登記は必ず行わなくてはいけないのです。

登記される内容

不動産を信託する際、登記が必要であることはご理解いただけたと思います。

それでは次に具体的な登記の方法についてご説明します。まずは登記される内容ですが、家族信託で不動産の名義変更を行う際、それに必要な登記事項は次の通りです。

□委託者・受託者・受益者の氏名・住所
□受益者の指定の条件・受益者を定める方法
□信託管理人の氏名・住所
□受益者代理人の氏名・住所
□受益証券発行信託の場合はその旨
□受益者の定めのない信託の場合はその旨
□公益信託の場合はその旨
□信託の目的
□信託財産の管理方法
□信託の終了事由
□その他の信託の条項

以上の11項目は不動産登記法97条で規定されているものですが、そのなかでも家族信託として信託契約を締結し、不動産登記を行う場合、「委託者・受託者・受益者の指名・住所」「信託の目的」「信託財産の管理方法」「信託の終了事由」「その他の信託の条項」の5項目を登記することが一般的です。

ちなみに「その他の信託の条項」における「その他」とは、明確に定められているわけではありません。ただ不動産に関する登記ですので、家族信託契約書の条項のなかから、不動産に関する部分を抜き出して登記を申請する形になります。具体的には「受益権の内容」「委託者または受益権の権利の制限」「受益権の譲渡制限」「委託者から受託者への賃貸人の地位の継承」などがあります。

信託登記にかかる費用

最後に信託登記にかかる費用についてご説明します。信託登記にかかる費用は大きく「登録免許税」と「専門家への報酬」の2つあります。それぞれを具体的に見ていきましょう。

【登録免許税】
登録免許税とは、法務局にある登記簿に、土地や建物の所有権を記録して公示するための手続きを行う際にかかる税金です。

家族信託における登記の場合、所有権移転登記自体は非課税になりますが、信託登記に関しては、対象となる不動産の固定資産税評価額に対して0.4%がかかります。

【専門家への報酬】
信託登記の手続きはすべて自分で行うことも可能ですが、何も知識がない状態で行うことは簡単ではないため、基本的には司法書士や弁護士といった専門家に依頼することになります。

その際にかかる報酬も費用として考えておかなくてはなりません。報酬額は財産額や専門家によって異なるため、明確な基準はありません。そのため信託登記をすることを決めた時点で、複数の専門家に報酬の目安を確認しておくことをおすすめします。

今回ご説明したように、家族信託をした不動産の登記は無駄なトラブルを防ぐためにも必ず行わなくてはなりません。ただし登記にはさまざまな手続きや費用も発生しますので、専門家に相談のうえ、できるだけ早めに行うようにしましょう。

この記事を書いたプロ

薮崎秀實

不動産や相続の悩みに応える認知症対策と家族信託のプロ

薮崎秀實(株式会社 あいしん不動産)

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