埼玉県内の任意売却専の専門家として、朝日新聞朝刊（1/23）に、掲載されました
売主をリスクから守る「5つの売買契約書の特約」
住宅ローン滞納という深刻な悩みの中、こうした不安を抱えるのは当然です。任意売却は、売主様に金銭的な余裕がないことを前提に進める特殊な取引です。知識のない不動産会社に任せてしまうと、後から高額な修理費用や違約金を請求され、生活再建が遠のいてしまうケースもあります。
任意売却とは？通常の売却や競売との決定的な違い
任意売却とは、ローンの返済が困難になった物件を、債権者（銀行など）の同意を得て、競売より有利な条件で売却する手法です。通常の売却とは異なり、売却代金でローンを完済できなくても、専門家の交渉によって「抵当権」を抹消し、売却を可能にします。
売主（ご依頼者）を守る「5つの売買契約書特約」
任意売却専門の当社では、不動産売買契約後のトラブルを回避する為に、次の特約条項を追加した売買契約を締結します。この追加の特約条項により、依頼者様（売主）を守ります。
特約 1 「売主の契約不適合責任（瑕疵担保責任）を免責とする」特約条項
通常の売買契約では、引渡から3ヶ月間に発見された瑕疵（雨漏り・白蟻の被害・給排水の故障・主要部位の腐敗）について、売主が保証しなければなりません。しかし、当社では、「売主は瑕疵の補修責任を負わない」ことを前提とした売買契約を締結します。
【実際の特約文言】
売主は、本契約書第〇〇条（契約不適合責任）定めに拘わらず、売主の売却理由を鑑み、買主に対して、契約不適合を理由とする追完、代金減額、契約解除、損害賠償請求等、一切の契約不適合責任を負わないものとする。
特約 2 「債権者の同意を条件とする」特約条項（白紙解除）
債権者が売買契約締結後に、差押登記や抵当権抹消を拒否する可能性もあります。拒否されると売主側の契約違反となり、買主から高額な違約金が請求されます。当社では、「万一、債権者が差押登記や抵当権の抹消を拒否した場合」に対応し、ペナルティなしで解約できる契約を締結します。
【実際の特約文言】
本契約は、抵当権者等の同意が得られない場合には、売主は本契約を白紙解除できるものとする。
特約 3 「登記簿面積での売買・測量しない」特約条項
後から売買代金が変更されることを防ぐため、登記簿に記載されている面積による売買であり、「測量しない」ことを前提とした売買契約を締結します。数十万円かかる測量代を節約し、売主様の持ち出しをゼロにします。
【実際の特約文言】
本契約は現況有姿売買及び売買対象面積は公簿売買とする。
特約 4 「現況有姿（げんきょうありすがた）売買とする」特約条項
建物などの不具合（老朽化による不具合・設備の故障・壁の破損など）があっても、「売主は補修せずに、そのままの状態で買主に引渡す」ことを前提とした売買契約を締結します。
【実際の特約文言】
本契約は現況有姿売買とし、売主は、対象不動産に付随する付帯設備の性能保証について責任を負わないものとする。
特約 5 抵当権・差押登記を抹消することを条件とする特約
買主との売買契約締結後、税金の滞納などにより新たに差押えが設定される場合があります。この場合も契約違反による違約金請求を防ぐため、抹消が不可能な場合は白紙解約できる条件を付けます。
【実際の特約文言】
本契約は売主が残金決済時迄に本物件に設定されている抵当権、差押登記等を抹消することを停止条件とする。万一、理由の如何に拘わらず抵当権等の抹消をすることが不可能なった場合、売主は本契約を白紙解除できるものとする。
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