埼玉｜不動産競売の注意点
住宅を競売処分する方の7つの注意点
不動産が競売処分（けいばいしょぶん）されると、通常の売却に比べて経済的・生活的なリスクが非常に高くなります。主な注意点は以下の通りです。
1.経済的な不利益が非常に大きい
- 売却価格が低い: 市場価格の7割程度まで安くなることが一般的です。
- 残債（借金）が残りやすい: 売却代金がローン残高に満たない場合、残った債務の支払い義務は消えません。
- 遅延損害金の増加: 競売手続き中も高い利率の遅延損害金が発生し続け、総債務額が数百万円単位で膨らむケースもあります。
2.生活への深刻な影響
- 強制退去の執行: 落札者が代金を納付すると所有権を失います。立ち退きに応じない場合は、裁判所の執行官による強制執行（強制退去）が行われます。
- 引越し費用は自己負担: 原則として立ち退き料や引越し代はもらえません。
- プライバシーの欠如: 物件情報（間取りや室内写真、住所）がインターネットや新聞、公告等で広く公開されます。
3.タイムリミットと回避策
時間的な制約: 競売開始決定から落札までは約6〜8ヶ月と短いため、早急な決断が求められます。
もし「まだ間に合うなら競売を避けたい」とお考えであれば、まずは現在のローンの正確な残高や、裁判所から届いた書類の種類（「競売開始決定通知」など）を確認することをお勧めします。
- 任意売却への切り替え: 競売が始まっても、開札日の前日までであれば「任意売却」に切り替えられる可能性があります。任意売却なら市場価格に近い額で売れ、引越し費用の捻出を交渉できるメリットがあります。
- 時間的な制約: 競売開始決定から落札までは約6〜8ヶ月と短いため、早急な決断が求められます。
4.残った住宅ローンは支払い続ける必要がある
競売で処分しても、住宅ローンの残債務がなくなるわけではありません。売却後もローンが残った場合は、引き続き返済していく必要があります。支払いを拒否すると、給与や預金が差し押さえられる可能性もあります。
5.強制退去と費用負担
落札者との合意がないまま退去しなかった場合、落札者は強制執行の手続きを裁判所に申し立てることになります。その費用（約30万円〜150万円）は、元の所有者や占有者に請求されます。また、残置物（家財道具など）を放置したまま退去した場合、その処分費用も請求される可能性があります。
6.賃貸住宅への転居の難しさ 賃貸保証会社の審査
競売処分後に賃貸住宅を探す際、多くの大家さんや管理会社は賃貸保証会社の利用を条件としています。しかし、住宅ローンの滞納履歴があると、信販系の保証会社の入居審査に通らない可能性が高いです。
7.お子様がいる場合の注意点 児童相談所への通報
小さなお子様がいるご家庭で強制執行の申し立てがあった場合、裁判所の執行官から児童相談所へ通報されることがあります。これは、最悪の事態を想定しての通報です。
競売を避けるための選択肢任意売却を検討する
競売開始決定通知が届いた後でも、任意売却という方法で競売を回避できる可能性があります。任意売却は、市場価格に近い金額で売却できるため、競売よりも残債を多く減らせる可能性があります。住宅ローンの滞納問題や競売で悩んでいる場合は、専門家へ早期に相談することが重要です。
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