退去時の解約精算トラブルはどうやって防ぐべきか
以前、不動産業界用語の保証金や解約引きについての解説記事を書いたところ、比較的アクセスが多いので、
賃貸管理からは少し逸れますが、私が業界に入るまで意味がわからなかった単語を解説する記事を少しずつ書いていこうと思います。
「分かれ」「片手」「両手」の意味をわかりやすく解説
さて、今回は不動産業者の収入に直結する、仲介手数料に関する用語です。
主に売買の時に使われます。
簡単に結論を書きますと、不動産仲介の報酬は宅地建物取引業法によって定められており、その報酬を「誰から」「どれだけ」受け取るかを示した業界用語です。
イメージ図と合わせてシンプルに書きます。
分かれ：売主側の不動産業者は売主から、買主側の不動産業者は買主から、それぞれ仲介手数料を受領することを指します
片手：分かれと似ています。売主・買主のどちらか一方からだけ報酬を受領することを指します
両手：売主・買主の両者から報酬を受領することを指します
※通常は売主から依頼を受けた仲介業者が、自ら買主を見つけたら両手になり、他社の業者が買主を見つけたら片手になります。
仲介手数料（報酬）の決め方について
イメージ図上ではさらっと書いていますが、
宅地建物取引業法上、定められた価格は以下となります。
不動産の売買価格（税抜）
（1）200万円以下までの部分
仲介手数料の上限：5%
（2）200万円超400万円未満までの部分
仲介手数料の上限：4%
（3）400万円超の部分
仲介手数料の上限：3%
例えば、2,000万円の物件を購入する際の不動産仲介手数料は
（1）200万までの部分：200万円 × 5% = 10万円
（2）200万円超 400万円までの部分：200万円 × 4% = 8万円
（3）400万円超 1,000万円までの部分：1600万円 × 3% = 48万円
（1）+（2）+（3） = 66万円（税別） となります。
ただし、計算がややこしいので、実際には以下の計算式を使います。
400万円を超える物件について「売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」
※200万円以下の部分の2％と200～400万円の部分の1％を足すと、6万円になるためです。
法律用語では仲介のことを媒介というので、仲介手数料は「媒介報酬」とも呼ばれます。
媒介報酬は法令で上記のように計算し、上限額が決まっています。
ただし、あくまで上限値なので、業者との交渉によっては減額することは可能です。
仲介手数料はあくまでも成功報酬
仲介手数料は不動産売買が成立して初めて、依頼者（売主・買主）に請求することができます。
つまり、売買が成立しなければ、どれだけ売却活動に広告費や人件費がかかっていても、売主に仲介手数料を請求することはできません。
売買契約が取消や無効になった場合も、仲介手数料を請求することができません。
また、原則として広告宣伝費は不動産会社が負担しますので、よほど特別な広告宣伝を依頼しない限り、仲介手数料が不動産会社へ支払うお金となります。
【通常の範囲に含まれる広告宣伝費の例】
物件のチラシ作成・ポスティング、SUUMOなどのポータルサイトへの掲載など。
少しそれましたが、不動産用語「分かれ」「片手」「両手」の意味の解説でした。
なにかの参考になれば幸いです。
