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中谷崇志

オーナー目線で本当に必要な事を提案する賃貸管理のアドバイザー

中谷崇志(なかたにたかし) / 宅地建物取引業

株式会社トライアス

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コラム

賃貸管理・不動産管理の仕事内容をご紹介します

2019年12月14日 公開 / 2020年3月14日更新

テーマ:賃貸管理

コラムカテゴリ:住宅・建物

コラムキーワード: 賃貸管理不動産管理

賃貸管理って実際何をしているのか、全貌が見えにくい業務のため、伝わらないことが多いです。

そのため、できるだけわかりやすく、書いてみます。

不動産管理業とだけ表現すると、
「分譲マンションの管理組合のサポート」などを行う分譲系の管理会社と
「賃貸物件の部屋付けや改装の提案、家賃の集金」などを行う賃貸物件の管理会社が存在します。
業界的に、管理会社とだけ書くと混同してしまうような感じです。

分譲系の管理会社の仕事内容はまたの機会にするとして、
賃貸管理って実際何をしている会社なのかを書いていきます。

賃貸管理ってどんな仕事内容なのか

列挙すると細かい業務が多いため、まず大きく仕事を2つ目にわけます。

ハード面の管理:ビルメンテナンス業務・ビルマネジメント業務(BM業務)
ソフト面の業務:プロパティマネジメント業務(PM業務)

英語やカタカナで表現すると、ふわっとして逆にわかりにくいため、
ここからさらに言い換えます。

建物の管理:空室の改装、消防設備点検などの点検業務、外壁塗装などの建物修繕
 人の管理:入居者獲得から契約書取り交わし(客付け)、入居中のクレーム対応、退去時の原状回復対応

ある程度、具体例で書き換えるとこんな感じになります。

1つ目 建物の管理ってどんな仕事内容?

1棟まるごと管理の場合、建物全体のメンテナンス業務があります。
また、建物の大きさによりますが、法定点検と呼ばれる必ずしなければならない報告書の提出などのサポートも行います。

・日常的な共用部の清掃や年1~2回程度の大掛かりな清掃
・消防設備、貯水槽等の水回り設備の点検や清掃
・自動ドアや昇降機(エレベーター)の定期点検
・特定建築物に対する検査 …などなど

これらは設備や建物の大きさによって、義務であるものややっておいたほうがいいものなど、
状況に応じて異なるため、必要に応じた点検の提案や手配を行います。

また、漏水トラブルが発生した場合の緊急対応などが管理に含まれることもあります。

室内においては退去時の軽微な補修(クロスの張り替えなど)から、
間取り変更を伴う大掛かりな改装工事(リフォームやリノベーションと呼ばれるもの)
を提案したり、手配したりします。

2つ目 人の管理ってどんな仕事内容?

入居者募集の段階では、物件のことをまとめた資料を作成し、
レインズやアットホーム、スーモ、ホームズなどのポータルサイトへの登録をします。
また、仲介業者(いわゆる街の不動産屋さん)へ、空室情報の提供をするため営業周りをしたりします。

内覧希望への対応としては現地にキーボックスを設置して、すぐに部屋が見れる状態にしたり、
事務所で鍵を管理して、都度貸し出しの対応をします。

申込みが入れば、物件に応じた条件の交渉や、契約書の作成から取り交わしを行います。

入居中は設備や建物のクレーム、トラブル、修繕依頼への対応がメインになります。
家賃の滞納があったりすると、督促の電話をかけたり、
最悪の場合は強制退去や損害賠償の裁判を、専門家と連携して準備したりすることも考えられます。

退去時には原状回復工事の精算や、次の募集に向けての改装提案などを行います。


どんな人が向いているの?向いてないの?

オーナー・入居者・仲介の不動産会社など、
いろいろな人と相談、交渉をすることが多いため、
人と話すことが苦手な方は向いていません。

また、お部屋の改装や建物の修繕に関する知識が必要になる場面があるため、
建築的なスキルがある方は活かせることがあると思います。

賃貸管理の費用ってどのくらいが相場なの?

一般的には家賃の5%程度を毎月、オーナーから管理費としていただきます。
物件の賃料帯や管理戸数によって、増減はあります。
1棟まとめての場合は全体の賃料合計から計算することが多いと思います。

「サブリース」という契約になっていることもあり、こちらは特殊なのでまた別の機会で解説します。

管理会社の面白さ

オーナーの最も多い悩みが、空室がなかなか埋まらないことだと思います。
賃貸募集に向けて、どうしたら入居希望者に気に入ってもらえるか、仲介業者に案内してもらえるかを考え、リフォームや準備をして、
早期に入居者が決まったときにオーナーと喜ぶ瞬間が面白みだと思います。

管理会社のつらいところ

入居後にかかってくる問い合わせは、ほぼ何かに不具合がでたときか、困っているときになるため、
界隈ではクレーム処理業とも呼ばれています。この辺はつらいところの一つです。

また、なかなか空室がうまらない場合のオーナーへの説明や、募集条件の調整もつらい部分だと考えられます。


まとめ

細かく書くとキリがないため、大まかにまとめてみました。
いろいろな業務が複雑に絡んだものが賃貸管理の仕事になります。
要求される知識の幅は広く、また一人でかかえる仕事が多くなる傾向もあります。

きちんとした報告や相談を早く行えるかどうかが、重要な仕事だといえます。

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