なぜ同じ条件でも評価が分かれるのか｜評価を分けるのは体験ではなく認識の設計
【ニュースの見出しに感じた違和感】
先日、「観光庁が民泊を一律に禁止する方向へ」というような趣旨の記事を目にして、少し気になるものがありました。もちろん、ニュースは多くの人に読まれるために見出しが強くなりますし、民泊という言葉は、騒音、ごみ、外国人観光客、違法営業といった話題と結びつきやすいので、一般の方の関心を集めるためには、どうしても少し刺激的な表現になりやすいのだと思います。ただ、実際に沖縄本島で民泊の運営やコンサルティングに関わっている立場から見ると、今回の話で大事なのは、民泊そのものが悪いのかどうかではなく、民泊が地域の中でどう見られているのか、そしてその見られ方に対して、事業者側がどこまで責任を持って管理できているのかという部分ではないかと感じました。
民泊は、私はとても良い制度だと思っています。空き家や使われていない不動産を活用することができますし、宿泊する方にとっても、ホテルとは違う地域の空気や暮らしに近い体験ができます。特に沖縄の場合、家族や友人同士で一棟貸しの建物に泊まり、リビングで食事をしたり、近くの海へ出かけたり、ホテルの客室だけでは得られない時間を過ごすことができますので、宿泊者にとっても大きな喜びや思い出につながることがあります。私自身、民泊に関わる中で、お客様から感謝の言葉をいただくこともありますし、宿泊施設としてきちんと整えられた建物が、多くの方に沖縄での新しい体験を提供している場面を何度も見てきました。
一方で、民泊に対して厳しい見方が出てくる理由も、まったく分からないわけではありません。住宅地の中で知らない人が頻繁に出入りする、夜遅くまで声が聞こえる、ごみの出し方が分からず地域のごみ置き場に置かれてしまう、共用部分の使い方が荒い、あるいは無届けや無許可のまま営業している施設がある。そうしたことが積み重なれば、近隣の方からすると、自分たちの生活環境が侵されているように感じるのは当然ですし、行政が生活環境の保護という観点から制限を強める方向へ動くことも、制度の流れとしては理解できます。
【問題は民泊そのものではなく、管理体制にあるのではないか】
ただ、ここで一つ分けて考えなければならないのは、問題の原因が本当に民泊そのものにあるのか、それとも管理体制や運営設計にあるのかということです。民泊という制度があるからトラブルが起きるという見方もできますが、実際の現場では、トラブルの多くは、利用者の属性そのものよりも、ルールが伝わっていないこと、事業者側の説明が足りないこと、清掃やごみ回収の流れが整っていないこと、夜間の連絡体制が弱いこと、近隣から苦情が入った時に誰が対応するのかが曖昧になっていることから起きているように感じます。
【沖縄の現場で見えた、認識のズレ】
私がこれまで沖縄本島で関わってきた民泊のコンサルティング案件は約20件ありますが、その中で実際に近隣トラブルは2件、いずれもごみの出し方に関するものでした。一つは、宿泊者が良かれと思って地域のごみ置き場にごみを出してしまったケースです。宿泊者からすれば、家でごみを出すのと同じ感覚だったのかもしれませんが、民泊で出るごみは事業系ごみとして扱う必要があるため、一般のごみ置き場に出しても回収されません。運営側としては、ゲストに対して「ごみは外に出さず、室内にまとめて置いてください」と案内していましたが、それでも宿泊者が自分なりに親切のつもりで外へ出してしまうことがあります。
もう一つは、マンションの共用部分にあるごみ置き場へごみを出してしまったケースです。これも悪意があったというより、宿泊者がそこを利用してよい場所だと認識してしまったことが原因でした。民泊の運営では、このように、宿泊者が悪いことをしようとしていなくても、地域のルールや建物のルールを知らないことで、結果として近隣に迷惑をかけてしまうことがあります。つまり、問題はモラルが低いかどうかだけではなく、そもそも何をしてよくて、何をしてはいけないのかが正しく伝わっているかどうかなのです。
また、少し別の形の誤認もありました。ある時、「マンションで外国人が騒いでいる」という話がありましたが、実際に確認してみると、それは民泊の宿泊者ではなく、近くで社員寮として借りられていた部屋に住む外国人従業員だったというケースがありました。外から見ると、外国人が出入りしている、夜に声が聞こえる、普段見慣れない人がいる、というだけで民泊と結びつけて見られることがあります。これは民泊側にとっては少し不本意な話ではありますが、近隣住民の立場からすると、日常の中に見慣れない動きが生まれた時、それを不安として受け止めることも自然な反応なのだと思います。
このあたりに、民泊をめぐる認識のズレがあります。オーナーから見ると、民泊は不動産を活用する方法であり、空き家やセカンドハウスを収益化する手段であり、宿泊者に喜んでもらえる事業です。ゲストから見ると、民泊はホテルより自由度が高く、家族や仲間とゆっくり過ごせる宿泊体験です。一方で近隣住民から見ると、それは「知らない人が頻繁に出入りする家」に見えることがあります。行政から見ると、民泊は観光振興の受け皿であると同時に、騒音やごみ、治安、生活環境への影響を管理しなければならない対象になります。同じ民泊を見ていても、それぞれの立場で見えているものが違うのです。
【地域によって変わる民泊の見え方】
沖縄の場合、この見え方は地域によっても変わります。那覇市のように住宅やマンションが密集している都市部では、近隣との距離が近いため、ごみ、騒音、共用部分の使い方、人の出入りに対する感度は高くなりやすいと思います。今後、都市部では民泊に対する目線が厳しくなる可能性がありますし、管理体制が弱い施設や、近隣対応ができていない施設は、これまで以上に運営しにくくなるかもしれません。
一方で、中部から北部にかけては、地域にもよりますが、住宅が比較的密集していない場所もあり、近隣との距離感や地域の受け止め方も都市部とは少し違います。沖縄の県民性として、おおらかに受け止めていただける場面もありますし、きちんと運営している施設であれば、大きなトラブルに発展しにくいケースもあります。ただし、これは「沖縄だから大丈夫」という意味ではありません。あくまで、物件の立地、周辺環境、ゲストへの案内、清掃、ごみ回収、夜間対応、苦情対応まで含めて、きちんと設計されていることが前提です。
【まとめ】
民泊は、許可や届出を取れば終わりというものではありません。むしろ、届出や許可はスタート地点であり、その後に地域の中で継続して運営できるかどうかが本当の意味で問われます。予約サイトに掲載する、写真をきれいにする、料金を設定する、宿泊者を受け入れる。もちろんそれらも大切ですが、民泊経営では、それ以上に、宿泊者が迷わない案内になっているか、ごみの扱いが明確になっているか、騒音や喫煙に関するルールが伝わっているか、トラブルが起きた時に誰が何分以内に対応できるのか、近隣から見た時に不安を与える運営になっていないかという部分が重要になります。
特に、これから民泊を始めようとしているオーナーにとっては、今回のようなニュースを見ると、「今から始めても大丈夫なのだろうか」と不安になるかもしれません。すでに真面目に運営しているオーナーにとっても、「自分たちまで悪い民泊と同じように見られるのではないか」と感じることがあると思います。しかし、私は、誠実に民泊へ取り組み、地域との関係や管理体制をきちんと整えているオーナーにとっては、今回のニュースを必要以上に怖がる必要はないのではないかと感じています。
むしろ、これからは、きちんと管理している民泊と、そうでない民泊の差がはっきりしていくのだと思います。無届けや無許可で営業している施設、名義だけを借りて実際の運営責任が曖昧な施設、清掃や苦情対応を現場任せにしている施設、ゲストへの説明が不足している施設は、今後ますます運営リスクが高くなります。一方で、法令を守り、地域のルールを理解し、ゲストへ丁寧に案内し、問題が起きた時にすぐ対応できる体制を整えている施設は、地域からも宿泊者からも信頼されやすくなります。
今回の観光庁の方針転換は、民泊の終わりを意味するものではないと思います。私はむしろ、民泊が一つの宿泊事業として、よりきちんとした管理体制を求められる段階に入ってきたのだと受け止めています。最初の頃は、訪日外国人の増加やホテル不足の受け皿として民泊が広がり、空き家活用や副収入という面が注目されました。しかし、実際に地域の中で運営が積み重なると、今度は生活環境との関係、近隣住民の不安、宿泊者のマナー、事業者の責任という部分が見えてきます。これは、民泊が悪い制度だからではなく、民泊が地域の中に入り込む事業だからこそ、避けて通れない問題なのだと思います。
沖縄の民泊市場も、今後は単に「始められるかどうか」ではなく、「続けられる形になっているかどうか」が問われるようになるはずです。立地が良い、建物がきれい、海が近い、収益が見込めるというだけでは足りません。その物件が地域の中でどう見られるのか、宿泊者にどのようなルールを伝えるのか、清掃やごみ回収を誰が責任を持って行うのか、夜間や緊急時に誰が対応するのか、そうした運営の設計がなければ、せっかく良い物件であっても長く続けることは難しくなります。
私は、民泊そのものを必要以上に怖がる必要はないと思っています。民泊は、沖縄の不動産を活用する上で、今後も大きな可能性がありますし、宿泊者にとっても、地域にとっても、きちんと設計されれば価値のある事業です。ただし、ニュースの見出しだけを見て一喜一憂するのではなく、自分の施設がどう管理されているのか、地域からどう見られているのか、ゲストに何が伝わっているのかを見直すことは、これからますます大切になると思います。
【沖縄オーナーズプロデュースについて】
沖縄オーナーズプロデュースでは、沖縄県内にある戸建て、マンション、別荘、セカンドハウス、空き家などを、宿泊事業としてどのように活用できるのかを、物件の状態、立地、法令、地域性、収益性、管理体制まで含めて一緒に整理しています。民泊や旅館業は、単に許可を取ったり、予約サイトへ掲載したりすればうまくいくものではありません。誰に選ばれる施設にするのか、どのようなコンセプトで運営するのか、清掃やごみ回収、近隣対応、ゲスト案内、建物管理をどのように設計するのかによって、事業としての安定性は大きく変わります。
これから民泊を始めたい方、すでに運営している施設の管理体制を見直したい方、空き家や別荘を宿泊事業として活用できるか検討したい方は、ニュースに不安を感じる前に、まずは自分の物件がどのような形で運営できるのかを整理してみることが大切です。沖縄の不動産活用や宿泊事業について気になることがありましたら、沖縄オーナーズプロデュースも一つの選択肢としてご相談ください。
【沖縄オーナーズプロデュース】
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―ご質問・ご相談を募集しています―
最近は、「このまま持ち続けて良いのか」「今売却するべきなのか」「民泊を続けるべきなのか」「旅館業へ切り替えるべきなのか」といったご相談も増えています。
沖縄不動産は、単純な利回りや価格上昇だけでは判断しにくい市場です。特に沖縄市場は、ジャングリア沖縄開業によって、今後さらに立地格差や施設格差が広がる可能性があります。その中で重要なのは、「北部だから伸びる」という情報だけを見るのではなく、“自分の不動産をどう活かすか”まで整理することです。
私は現在、沖縄本島を中心に、売却相談、資産活用相談、民泊活用相談、相続不動産相談などを行っています。「この物件は持ち続けるべきなのか」「今後どの活用方法が合っているのか」など、方向性整理が必要な方は、下記よりご連絡ください。
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