相続した空き家の固定資産税は誰が払う？実家を売却した年の税金まで整理
相続した実家を売却するとき、
「空き家を売ると3,000万円まで税金がかからないらしい」
という話を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。
これは一般に、
「相続空き家の3,000万円特別控除」
などと呼ばれている制度です。
正式には、
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」
といいます。
一定の要件を満たした相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
ただし、ここで注意したいことがあります。
「相続した空き家なら全部対象になる」
わけではありません。
さらに、
売却する時期
建物の築年数
誰が住んでいたか
相続後に貸したか
建物を残して売るか、解体して売るか
などによって、適用できるかどうかが変わります。
場合によっては、
「もっと早く確認していれば対象になった可能性があった」
ということも考えられます。
今回は、相続した実家を売却するときに知っておきたい「3,000万円特別控除」について整理します。
まず誤解したくない｜3,000万円の税金が戻ってくる制度ではない
最初に整理しておきたいのが、
「3,000万円控除」
の意味です。
これは、
税金が3,000万円安くなる
という制度ではありません。
不動産を売却した際に発生する「譲渡所得」から、一定の要件を満たせば最高3,000万円を差し引ける制度です。
基本的な考え方として、
売却代金
－取得費
－譲渡費用
＝譲渡所得
を計算します。
その譲渡所得から、特例を利用できれば最高3,000万円を控除します。
例えば、分かりやすく単純化して、
譲渡所得 2,000万円
だったとします。
この特例を利用できれば、
2,000万円
－特別控除2,000万円
＝0円
となる可能性があります。
一方、
「実家を2,000万円で売ったから、2,000万円にそのまま税金がかかる」
という意味でもありません。
まず譲渡所得を計算したうえで、利用できる特例を確認します。
■どんな実家でも対象になるわけではない
特例の対象となる家屋には、いくつか重要な条件があります。
代表的なのが、
「1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋」
であることです。
つまり、比較的新しい住宅について利用する制度ではなく、一定の古い住宅が対象となっています。
さらに、
区分所有建物ではないこと
も条件です。
一般的な一戸建ての実家であれば検討対象になる可能性がありますが、区分所有登記されたマンションなどは、この特例の対象となる家屋には該当しません。
「親が一人で住んでいた実家」は確認する価値がある
もう一つ重要なのが、
相続開始直前の居住状況
です。
原則として、亡くなった方がその家に住んでおり、相続開始直前にその方以外の人が住んでいなかったことなどが要件になります。
例えば、
父が一人暮らし
↓
父が亡くなる
↓
子どもが実家を相続
↓
誰も住まず空き家
↓
売却
というケースです。
このような場合は、他の要件も含めて特例を利用できる可能性があるため、一度確認する価値があります。
一方、
父と長男が一緒に住んでいた
というような場合には、条件が異なる可能性があります。
「相続した家だから対象」
ではなく、
亡くなる直前に誰が住んでいたのか
まで確認する必要があります。
親が老人ホームに入っていたら対象外？
ここはよく迷うところです。
例えば、
父が長年実家で一人暮らし
↓
介護が必要になり老人ホームへ入所
↓
実家は空き家
↓
その後父が亡くなる
というケースです。
相続開始直前には、父は実家に住んでいません。
では対象外なのでしょうか。
現在の制度では、要介護認定等を受けて老人ホーム等へ入所していた場合でも、一定の条件を満たすことで対象となる場合があります。
そのため、
「亡くなる前に老人ホームへ入っていたから使えない」
と自己判断しない方がよいでしょう。
入所前の居住状況や、入所後に実家をどのように使用していたかなどを確認します。
相続してから実家を貸している場合は要注意
この制度で非常に重要なのが、
相続後の利用状況
です。
一定の適用パターンでは、相続してから売却するまで、
事業に使っていない
貸していない
誰かが居住していない
ことなどが求められます。
例えば、
母が亡くなる
↓
子どもが実家を相続
↓
もったいないので2年間賃貸
↓
その後売却
という場合、
特例の要件を満たさなくなる可能性があります。
ここは非常に重要です。
空き家を相続すると、
「売るか決めるまで誰かに貸しておこう」
と考えることがあります。
賃貸すること自体が悪いわけではありません。
しかし、
将来的に相続空き家の特別控除を利用して売却する可能性がある
のであれば、貸す前に税務上の条件を確認しておいた方がよいでしょう。
売却できる期限にも注意する
この特例には、売却時期についても条件があります。
原則として、
相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
に売却する必要があります。
例えば、
「相続してから何となく5年、10年空き家にしていた」
という場合は、この要件を満たせない可能性があります。
また、この制度自体についても、現在は2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が対象とされています。
つまり、
「いつか売るときに使えばいい」
ではありません。
相続からどの程度時間が経っているかは早めに確認しておきたいポイントです。
売却価格にも条件がある
この制度には、
売却代金が1億円以下
という条件もあります。
また、一つの相続空き家に関係する土地等を分けて売却した場合などには、単純に今回の売却価格だけを見るのではなく、一定期間内の関連する売却代金を合算して判定するケースがあります。
一般的な実家売却では1億円以下というケースが多いと思いますが、
広い土地
複数の相続人
土地の分割売却
などが関係する場合には注意が必要です。
古い家は解体してから売らないと使えない？
以前は、
古い建物を耐震基準に適合させて売る
または、
建物を取り壊して土地を売る
といった点が特に重要でした。
現在は制度が改正され、2024年1月1日以後の譲渡では、一定の場合、
建物がある状態で売却
↓
売却後、一定期限までに買主側で建物を取り壊す
という形でも特例を利用できる可能性があります。
具体的には、一定の要件のもと、譲渡した日の属する年の翌年2月15日までに、建物が耐震基準に適合することとなった場合や、建物の全部を取り壊した場合も対象となる仕組みがあります。
これは古い空き家を売却するうえで重要な変更です。
つまり、
「3,000万円控除を使うためには、売主が絶対に解体してから売らなければならない」
とは限りません。
だからこそ、
査定
↓
すぐ解体
と進めるのではなく、
現在の建物を残したまま売る場合
売主が解体して売る場合
買主側で解体する条件で売る場合
を比較することが重要です。
相続人が3人以上なら「一人3,000万円」とは限らない
例えば、
父の実家を
長男
次男
長女
の3人で相続したケースです。
「3人とも3,000万円ずつ控除できるのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、2024年1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋や敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、この特例による控除額は一人あたり最高2,000万円となります。
共有で相続した空き家では、
何人で相続したのか
も重要になります。
特例を使うなら確定申告が必要
「控除したら税金が0円になるので、何もしなくていい」
というわけではありません。
この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添付して確定申告する必要があります。
例えば、
・譲渡所得の内訳書
・登記事項証明書等
・市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」
・売買契約書の写しなど
・条件によって耐震基準適合証明書等
などが必要になります。
実際に必要な書類は、
建物を残して売るのか
解体して土地を売るのか
売却後に買主が解体するのか
などによって変わります。
そのため、
売却が終わって確定申告の時期になってから初めて制度を調べる
よりも、
売却方法を決める前に確認しておく
方が安心です。
一番避けたいのは「先に動いてから税金を調べる」こと
例えば、
相続した古い実家がある
↓
とりあえず人に貸す
↓
数年後に売却
↓
3,000万円控除を使いたい
↓
条件を確認すると対象外だった
ということがあります。
あるいは、
古い実家なので先に解体
↓
その後しばらく土地を別の用途で利用
↓
売却時に特例を知る
というケースも考えられます。
税制上の特例は、
「売却価格が決まった後に考えるもの」
ではありません。
むしろ、
どう売るかを決める前に確認するもの
と考えた方が安全です。
売るか迷っている段階でも、確認しておく意味がある
例えば、
築50年以上
親が一人暮らししていた
現在は空き家
相続からまだ1年
という実家があったとします。
この段階では、
まだ売却するかどうか決めていない
としても、
3,000万円特別控除の対象になる可能性があるのか
を確認しておく意味があります。
なぜなら、
あと2～3年考えてから決めよう
としている間に、売却期限に近づく可能性があるからです。
また、
賃貸する
親族に住んでもらう
事業に使う
などの判断が、将来の特例適用に影響する可能性もあります。
売るために急ぐ必要はありません。
しかし、
「いつまで選択肢が残っているのか」
は知っておいた方がよいでしょう。
こんな実家なら一度確認してみてください
例えば、
「親が一人暮らししていた古い実家を相続した」
「昭和56年以前に建てられたと思う」
「相続後、誰にも貸していない」
「現在完全な空き家になっている」
「売却するか解体するか迷っている」
「親は亡くなる前に老人ホームへ入っていた」
「兄弟で相続したので税金がどうなるか分からない」
という場合です。
この段階で、
特例が必ず使える
という意味ではありません。
しかし、
売却方法を決める前に確認する価値があります。
「3,000万円控除が使えるか分からない」という段階でも売却方法を整理できます
空き家を売却するとき、
現状のまま売る
売主側で解体して売る
買主側で解体してもらう
しばらく保有する
では、費用も売却条件も変わります。
さらに税制上の特例まで関係すると、
「一番高く売れる方法」
と、
「最終的に最も手元に残る方法」
が同じとは限りません。
そのため、査定時には、
「この実家はいくらで売れますか？」
だけではなく、
「税制上の特例も確認したうえで、どの売り方を検討すべきですか？」
という視点を持っておくことも大切です。
税金の最終的な判断は税務署や税理士になりますが、不動産売却の方法を決める段階から税務を意識しておくことで、選択肢を比較しやすくなります。
まとめ｜相続空き家の3,000万円控除は「売ってから調べる」のではなく「売る前に確認する」
相続した空き家には、一定の条件を満たした場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、
相続した空き家なら誰でも使える
という制度ではありません。
特に確認したいのは、
・建築された時期
・亡くなる前に誰が住んでいたか
・相続後に貸したり使用したりしていないか
・相続してからどのくらい経過しているか
・建物をどのような状態で売却するか
・売却代金
・相続人の人数
などです。
そして大切なのは、
「税金は売却した後に考えればいい」
としないことです。
売却前に確認することで、
現状で売る
解体して売る
買主側で解体してもらう
今は売らない
といった選択肢を、税金も含めて比較できる可能性があります。
特に築年数の古い実家を相続し、現在空き家になっているのであれば、
一度、
「この家は3,000万円特別控除の検討対象になりそうか」
を確認してから売却方法を決めてみてください。
まだ売却を決めていない段階でもご相談いただけます
「親が一人で住んでいた実家を相続した」
「築50年以上だが、売るか残すか迷っている」
「解体してから売った方がよいのか分からない」
「相続から時間が経っており、いつまで売却を検討できるのか知りたい」
という状態でも構いません。
現在の実家の価値や建物の状態を確認し、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら今後の方針を整理していきます。
税制上の特例については、必要に応じて税務署・税理士等へ確認しながら進めることが重要です。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページはこちら
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
※本コラムは、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除について一般的な情報をまとめたものです。特例の適用可否は、相続時期、建築時期、居住状況、相続後の利用状況、譲渡時期、売却方法、相続人数等によって異なります。税務上の最終的な判断については、税務署または税理士へご確認ください。
