共有名義の持分割合、決め方を誤ると住宅ローン控除で損をする

ご夫婦でマイホームを買おうと決めたとき、頭金をいくら出すか、住宅ローンをどちらの名義で組むか、といったお金の話は熱心に検討されます。ところが、「持分割合をどうするか」という一点だけは、なぜか最後まで詰めきれないまま契約日を迎えてしまう、というケースがよくあると感じています。

驚くことに、「そこは不動産屋さんが適当に決めてくれるものだと思っていました」とおっしゃる方も少なくありません。

実はこの持分割合の決め方を誤ると、住宅ローン控除のメリットをお二人分フルに使いきれず、税金で損をしてしまうことがあります。今日はその落とし穴と、契約前にやっておくべきことをお話しします。

持分割合とは？なぜ後回しにされがちなのか

持分割合とは、一つの不動産を複数人で所有するときに、それぞれが「どれだけの割合で所有しているか」を示す数字のことです。たとえばご主人が7割、奥さまが3割といった形で、登記簿に記録されます。

この数字が後回しにされやすいのには理由があります。物件選びや住宅ローンの審査に比べて、持分割合は「そこまで重要な決め事ではない」と受け止められがちだからです。契約直前の慌ただしいなかで、「とりあえず半分ずつにしておきましょう」と、実際の資金の出し方とは関係なく決めてしまう場面を、私は何度も見てきました。

ところが持分割合は、本来「誰がいくらお金を出したか」に応じて決めるべきものです。ここがずれていると、後々の税務や住宅ローン控除の場面で、思わぬ不利益につながることがあります。

住宅ローン控除を二人分活かしきれない失敗

意外と知られていないポイントなのですが、実は共有名義にする一番のねらいは、住宅ローン控除をお二人それぞれで受けられることにあります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを取得した場合に、年末のローン残高に応じた一定額が所得税などから差し引かれる制度のことです。ペアローンや連帯債務でお二人がそれぞれローンを負担していれば、控除もそれぞれが受けられます。

ところが、持分割合と実際のローン負担・資金負担がかみ合っていないと、この仕組みがうまく働きません。たとえば奥さまがほとんどお金を出していないのに持分だけ大きく設定されていると、その分は「贈与ではないか」と見られる余地が生まれます。逆に、しっかりローンを負担しているのに持分が小さすぎると、せっかくの控除枠を使いきれない、ということも起こり得ます。

お一人の所得や納めている税額によっても、控除を「引ききれる」金額は変わります。だからこそ、お二人の収入・ローンの組み方・持分割合をセットで考える必要があるのです。ここを別々に、しかも持分割合だけを後回しにしてしまうと、本来お二人で受けられたはずのメリットを取りこぼしてしまう可能性が出てきます。

契約前に専門家へ相談する

二人分の住宅ローン控除を無駄なくいかすにはどうしたらよいか？答えはとてもシンプルで、持分割合を「なんとなく」で決めず、契約の前に専門家へ相談することです。

私がこの場面で必ずお伝えしているのは、持分割合は物件契約より先に方向性を固めておきましょう、ということです。なぜなら、いったん契約や登記が進んでしまうと、後から割合を直すのは手間も費用もかかり、場合によっては贈与とみなされることもあるからです。

相談先としては、資金計画全体を見られるFP（ファイナンシャルプランナー）、そして税金の取り扱いについては税理士や、お住まいの地域を管轄する税務署の窓口が挙げられます。制度の細かな適用は個々の状況で変わりますので、実際の資金の出し方に即して、専門家に確認しながら決めていくのが確実です。

私自身は不動産の仲介を軸にしながら、住宅ローンの選び方や家計全体の資金計画までご一緒に整理するようにしています。物件そのものだけでなく、住まいとお金を一つながりで考えることが、こうした取りこぼしを防ぐいちばんの近道だと考えているからです。詳しくは当社公式サイト（https://onefinitas-estate.jp）もご覧ください。

まとめ

持分割合は「なんとなく」で決めるものではなく、実際の資金の出し方に合わせて契約前に整えるもの。ここを丁寧にそろえておけば、住宅ローン控除はお二人分をしっかり活かせると私は考えています。

マイホームは人生に大きく関わる買い物ですから、金額の大きなローンや税金の話ほど、決める前のひと手間を惜しまないでいただきたいと思います。

横浜市旭区のワンフィニタス株式会社が、住まいとお金の両面からご相談を承ります。まずはお気軽にご相談ください。