住宅ローン控除は入居時期で変わる？令和8年改正のポイント

マイホーム購入を検討している方から、住宅ローンにまつわる税金の相談をいただくことがよくあります。中でも多いのが、住宅ローン控除がどのくらいの金額になるのか、そして入居する時期によって条件が変わるのかという質問です。

控除額の大小だけでなく、いつ家を買うかという判断そのものに関わってくる話ですので、資金計画を立てる早い段階で確認しておきたいポイントだと感じています。

物件探しを始めたばかりの方からも、住み替えを検討している方からも同じような質問をいただくため、今回はこの内容について、現時点でわかっている範囲を整理してお伝えします。

ローンの金利や返済額に目が向きがちですが、控除の仕組みを理解しておくことは、無理のない返済計画を立てるうえでも欠かせない視点だと感じています。

控除率0.7％、期間13年が基本の骨組みです

現在の住宅ローン控除は、年末時点のローン残高に対して原則0.7％を控除するという仕組みになっており、控除を受けられる期間は最長13年とされています。ただし、実際に控除の対象となる借入残高には上限額があり、この上限額は住宅の性能によって細かく分かれています。

認定長期優良住宅や認定低炭素住宅であれば年間35万円、ZEH水準省エネ住宅であれば年間24.5万円、省エネ基準適合住宅であれば年間21万円が上限の目安となっており、子育て世帯など一定の要件を満たす場合には、それぞれさらに上乗せされる取り扱いもあります。

それ以外の住宅については原則として控除の対象外となりますが、一定の期日までに建築確認を受けたものなどに限り、年間14万円・10年間という経過的な特例が設けられています。

また、控除を受けるには合計所得金額が2000万円以下であることや、住宅の床面積が一定以上であることなど、いくつかの要件を満たす必要があります。床面積の要件は原則50平方メートル以上とされていますが、合計所得金額が1000万円以下の場合には40平方メートル以上に緩和される取り扱いもあり、コンパクトな住宅を検討している方にとっては見落としやすいポイントです。

控除額はその年に納める所得税額が上限となるため、所得税だけでは控除しきれない場合には、一部が翌年度の住民税から差し引かれる仕組みも用意されています（出典：国税庁タックスアンサーNo.1211-1、令和6年分）。借入限度額の区分は住宅性能によって細かく決められていますので、ご自身が検討している住宅がどの区分に当てはまるのかは、契約前に確認しておく方が安心です。

令和6年・7年入居と令和8年以降入居とでは条件が変わります

令和6年から令和7年に入居する方については、控除率0.7％、最長13年という基本的な枠組みを前提としつつ、省エネ基準を満たしているかどうかで先ほどの借入限度額の区分が決まります。

一方、令和8年以降に入居する方については、住宅の性能区分や既存住宅の扱いが見直される見込みとなっています。国土交通省が公表した令和8年度税制改正の概要によると、新築住宅では認定長期優良住宅・低炭素住宅が4500万円、ZEH水準省エネ住宅と省エネ基準適合住宅がそれぞれ3500万円まで借入限度額が設定される方向とされ、子育て世帯等についてはこれよりも高い限度額が示されています。

既存住宅についても見直しが予定されており、ZEH水準省エネ住宅と省エネ基準適合住宅はそれぞれ2000万円、子育て世帯等は3000万円を上限として、控除期間が13年に拡充される方向性が示されています。

それ以外の既存住宅は原則として対象外とされる一方、一定の期日までに建築確認を受けたものに限り、2000万円・10年間という経過的な扱いが用意される見込みです。

あわせて、制度自体を令和12年までの5年間延長する内容や、災害の危険性が高い区域に建てられた新築住宅を令和10年以降入居分から対象外とする内容も盛り込まれています（出典：国土交通省「令和8年度税制改正概要」令和7年12月公表）。

ただし、これらはあくまで税制改正の概要として示された内容であり、国会での審議を経て正式に決まるものですので、実際に適用される内容については、入居時期が近づいた段階で改めて最新情報を確認していただく必要があります。

入居予定時期と資金計画をあわせて考える重要性

このように控除率や制度の骨組みそのものは大きく変わらなくても、住宅の性能区分や既存住宅の扱いが年度によって見直される可能性があるため、いつ入居するかによって受けられる控除のイメージは変わってきます。

私はファイナンシャルプランナーの資格も踏まえながらご相談をお受けしており、住宅ローン控除の金額だけでなく、金利の動向やご家族の収入の見通し、将来のライフプランまで含めてお話をうかがうようにしています。そのうえで、希望の入居時期と制度の変更時期を照らし合わせ、どのタイミングで購入を進めるのがご家庭の家計に合うのかを一緒に整理しています。

控除額の大小だけを基準に購入時期を決めるのではなく、住宅ローンの金利や物件価格の動向、ご家族の生活の変化などとあわせて総合的に検討することが、購入後に無理のない資金計画につながると考えています。

制度の変更時期をまたいで検討している方には、両方のパターンで試算をお示しし、比較していただくこともあります。ご相談は一度で終わることも多いのですが、資金計画は人生設計や資産運用ともつながる部分ですので、購入後もお付き合いを続けながら見直しのお手伝いをすることを心がけています。

新築か中古か、耐震性能によって早めの確認をおすすめします

住宅ローン控除は、新築住宅か既存住宅（いわゆる中古住宅）かによって、適用される借入限度額や必要な条件が異なります。特に既存住宅の場合は、築年数や耐震性能の基準を満たしているかどうかが控除の適用可否に関わってくるため、購入を検討している物件がどの区分に当てはまるのかを早い段階で確認しておくことが大切です。

契約を進めてから条件に当てはまらないことがわかると、資金計画そのものを見直す必要が出てきてしまいます。特に既存住宅は物件ごとに築年数や性能の状況が異なりますので、同じ地域や価格帯の物件でも、控除の対象になるかどうかが分かれることがあります。

私は不動産の売買や賃貸管理だけでなく、リノベーションや住宅ローンに関するご相談もあわせてお受けしていますので、物件を絞り込む前の段階で一度ご相談いただくと、税制面も含めた選択肢を整理しやすくなるかと思います。

ご相談の際には、まずお客様のご希望や予算、入居時期などを丁寧にお伺いし、そのうえで条件に合う物件や資金計画をご提案するようにしていますし、入居時期の希望がある場合は、あわせてお聞かせいただければ、制度の変わり目も踏まえてご案内いたします。

まとめ

住宅ローン控除は制度の骨組みが年度ごとに見直されるため、入居時期に合わせて内容を確認しながらマイホームの資金計画を立てることが大切だと考えています。

お問い合わせはこちらからどうぞ。https://onefinitas-estate.jp/

※本文中で紹介した令和8年度の借入限度額・控除期間等の数値は、令和7年12月公表の税制改正概要にもとづく見込みであり、国会審議を経て正式決定される前の情報です。記事公開時点の最新情報と相違がないか、公開前に国税庁・国土交通省の公表資料で改めてご確認ください。