住宅ローンの審査が通るか不安な方へ｜見られる4項目と通過への準備とは？

「そろそろ家を買いたいけれど、住宅ローンの審査に通るかどうかが不安で動き出せない」。こうした声を、最近よく耳にするようになりました。金利上昇の影響もあってか、住まいの取得に金銭面での不安を抱えてご相談にいらっしゃる方が、増えています。

ただ、審査は運任せの関門ではありません。見られている項目も進む順番も、実ははっきりしています。ここでは、住宅ローン審査で何が確認され、どの順序で進み、事前に何を整えておけばよいのかを、日々の実務の目線でお話しします。

住宅ローン審査で見られている4つのこと

実は、審査で確認される項目はそれほど多くありません。主に見られるのは、収入の安定性、勤務先や勤続年数、他のローンやクレジットの利用状況、そして個人信用情報の4つです。金融機関ごとに細かな違いはあっても、土台の部分は共通しています。

なかでも要になるのが返済負担率です。返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。融資額を決める際の重要な指標とされており、ここが借入可能額の上限を大きく左右します。

国土交通省の調査でも、完済時年齢、健康状態、借入時年齢、年収、勤続年数、返済負担率、担保評価は、9割以上の金融機関が審査項目としていると示されています（出典：国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」2024年度実施・2025年3月発表）。

私が初回のご相談でキャッシュフロー表をお作りするのも、この土台を先に見えるようにしておきたいからです。給与や賞与だけでなく、教育費や老後の資金まで含めて、ローンを組んだあとのお金の流れをご一緒に確認していきます。

数字が並ぶと身構えてしまう方もいらっしゃいますが、見えていない不安より、見えている数字のほうがずっと扱いやすいものです。

事前審査と本審査、進む順番と時期

「事前審査に通れば、もう借りられたということですか？」。これも、よくいただくご質問ですが、ここは分けて考えていただきたい部分になります。

事前審査は、おおまかな年収や勤続年数、現在の借入状況などから、借入の可能性とおおよその上限額を確認するための審査です。購入したい住まいの目安が固まってきた段階や、購入申込を行ったタイミングで申し込む流れが一般的です。
一方の本審査は、売買契約の締結と並行して進みます。提出書類にもとづく返済能力の確認に加えて、担保となる不動産の評価まで詳しく見られます。ここで承認が出てから、金銭消費貸借契約、引き渡しへと進んでいきます。

期間の目安としては、事前審査が数日から1週間程度、本審査はそれより長く、1週間から2週間程度をみておくと計画が立てやすくなります。書類の不足や確認事項があれば、さらに時間を要する場合もあります。

この一連の流れを先に理解しておくと、契約や引き渡しの期日に余裕を持ったスケジュールが組めます。逆に、知らないまま進めてしまうと、日程だけが先に決まって慌てることになりがちです。審査の流れと必要書類については、当社サイトでも詳しくまとめています（https://onefinitas-estate.jp/blog/entry-822491/）。

審査前に整えておきたい家計と借入

ここは、いちばん早く手をつけていただきたいところです。
カードローンや分割払いの借入残高が多い場合、また延滞の記録がある場合には、審査に不利に働くことがあります。信用情報には契約状況や返済履歴が登録されるため、直前に慌てても間に合わないことがあるのです。

ですから、審査を受ける前に、家計の状況と他の借入状況をいちど整理しておくことをおすすめしています。リボ払いや分割払いの残高を無理のない範囲で減らす、新たな借入やキャッシングを安易に増やさない。これだけでも、見え方は変わってきます。

書類の準備も早めが安心です。本人確認書類のほか、給与所得の方は源泉徴収票や直近の給与明細、自営業の方は確定申告書や所得証明書が求められることが一般的です。本審査ではさらに、売買契約書や重要事項説明書、資金計画書など、物件と資金に関する書類が必要になります。

そしてもうひとつ、私がいつもお伝えしているのが、諸費用まで含めた総額で考えることです。当社では、登記費用、仲介手数料、ローン保証料、火災保険、引越し費用といった物件価格以外の費用を、最初のご相談の場ですべて明示するようにしています。

「物件価格のほかにこんなにかかるとは思っていなかった」という後悔は、情報が後出しになることから生まれます。最初に総額が見えていれば、無理のない返済計画は自然と立てやすくなります。

「借りられる額」と「返せる額」は違う

審査に通る額と、無理なく返し続けられる額は、必ずしも同じではありません。私はこの2つを分けて考えることをいつも最初にお願いしています。
ローンの組み方、保証のつけ方、保険の選び方は、家族構成や収入、将来の設計によってまったく異なります。同じ年収でも、お子さまの年齢がひとつ違うだけで、置いておくべき余力は変わってきます。

家計の状況を整理して無理のない住宅ローン計画を立てると、結果的に支出そのものの見直しにつながる場合もあります。

だからこそ、物件探しと審査の準備は同時に進めていただきたいのです。物件が決まってから資金の話を始めると、選択肢を狭めたまま判断することになってしまいます。

私が月にお受けする件数をあえて絞っているのも、一件ずつ、ご家族の状況に合わせて考える時間を確保したいからです。引き渡しのあとも、借り換えのご相談、確定申告の手続き、資産運用のご相談まで続けてお受けしています。

以前ご購入いただいた方からは、確定申告の際の必要書類のご案内など細かなフォローについて、「何かあれば高橋さんに相談できるという安心感がある」というお言葉をいただきました。私にとっては、そこまで含めて仕事だと思っています。

まとめ

住宅ローン審査は、通るか通らないかを運に委ねる関門ではなく、事前に準備できる手続きです。早めに家計を整えておくことが、納得のいくマイホーム選びにつながると私は考えています。

ワンフィニタス株式会社では、横浜市旭区を拠点に神奈川全域で住まいとお金のご相談をお受けしています。住宅ローン審査に不安がある段階でも、まったく問題ありません。むしろ、まだ何も決まっていない時期のほうが、選べる余地は大きく残されています。まずはお気軽にご相談ください（https://onefinitas-estate.jp/contact/）。