借りられる額より返せる額から始める住宅ローンの考え方

「住宅ローンについては、銀行に行けば教えてもらえるものですよね？」とおっしゃるお客さまは、本当に多いです。住まいのことは不動産屋、ローンのことは銀行、保険は保険会社。確かに、そうした役割分担が一般的ですから、その感覚は自然なことだと思います。

ただ、私のところへいらっしゃる方の中には、銀行で住宅ローンの説明を受けたあとで「なんとなくモヤモヤが残った」とおっしゃる方が少なくありません。話を伺っていくと、「金利の比較はしてもらえたけれど、自分の家計で本当に大丈夫なのか分からない」「教育費が増える時期との重なりが気になる」「いま入っている保険との関係はどうなるのか」。こうしたご質問の答えが、ローン単体の説明では見えにくかったのだと感じます。

物価高の影響で、住まいの取得に不安を抱える方からのご相談も増えています。だからこそ、住宅ローンの話と家計見直しの話を切り離さずに整理することが大事です。今回はそのお話をしたいと思います。

「借りられる額」と「返せる額」は同じではない

住宅ローンを検討するとき、最初に出てくる数字は「いくらまで借りられるか」です。これは年収・勤続年数・他の借入の状況などから金融機関が算出するもので、あくまで「貸せる上限」です。一方で、ご家族にとって本当に大切なのは「無理なく返せる額」のほうです。

返せる額とは、毎月の家計の中で住宅ローンの返済を続けながら、教育費や老後の備え、急な出費にも耐えられる金額のことを指します。借りられる上限まで借りてしまうと、目の前の家は手に入っても、その先の暮らしの選択肢が狭まってしまうことがあります。お子さまの進路、ご自身の働き方、ご両親の介護、車の買い替えなど、出来事が重なる時期に、住宅ローンが家計を圧迫していると、判断の自由度が下がってしまうのです。

私はAFP（日本ファイナンシャル・プランナーズ協会認定）を保有しており、ワンフィニタス株式会社にはファイナンシャルプランナー・プライベートバンカー・IFAも在籍しています。住宅ローンのご相談を受けるときは、まずご家族のキャッシュフロー（時間軸でのお金の流れ） を一緒に書き出すところから始めることが多いです。「キャッシュフロー」とは、現在から将来にわたる収入と支出を時間軸で見える化したものです。これを見ると、月々いくらまでなら住宅ローンに充てて大丈夫か、ご自身でも納得のいく形で見えてきます。

住宅ローン控除と保険の見直しを同じテーブルで考える

家計を整える際に、見落とされがちなのが「住宅ローン控除」と「保険の見直し」です。住宅ローン控除は、要件を満たすと毎年の所得税（および一部住民税）から一定額が控除される制度で、住宅取得後の手取りに大きく関わってきます。ただし、控除を最大限に活かすためには、購入する物件・借入額・適用要件などの条件を満たす必要があります。

保険の見直しも、住宅購入のタイミングが実は最適です。住宅ローンを組むと、多くの場合「団体信用生命保険（団信）」に加入することになります。団信とは、住宅ローン契約者に万が一のことがあった際にローン残高を保険金で完済する保険のことです。これに加入することで、すでに加入している生命保険の死亡保障額が「過剰」になっているケースが少なくありません。

住宅ローン控除の活用や保険の見直しなど、取り組み方は一人ひとり異なります。見直しによって生まれた余裕を将来の資産形成に充てるなど、中長期的な視点での提案を心掛けています。住宅購入というイベントは、ご家族のお金の流れ全体をいったん棚卸しする絶好の機会です。私はこの機会を、ローンの契約だけで終わらせてしまうのは本当にもったいないと感じています。

司法書士・税理士と組む、横浜密着のチーム体制

家計と住まいの相談は、ときに法律や税金の専門知識を必要とする場面が出てきます。たとえば「親からの援助で頭金を入れたい」というご相談には、贈与税の取り扱いの確認が欠かせません。「実家を売って住み替えたい」というご相談には、譲渡所得税の試算が必要です。

ワンフィニタス株式会社では、経験豊富な司法書士・税理士とチームを組んでご提案する体制を整えています。私一人では答えきれない領域でも、信頼できる専門家にすぐにつなげる。これは、私が長年の業界歴の中で築いてきた人脈の財産です。横浜市全域を商圏としつつ、相鉄線希望ヶ丘駅から徒歩3分の事務所で対面のご相談にも応じていますので、必要に応じて専門家を交えた打ち合わせも行えます。

「もう少し早く情報が届いていれば」と感じる場面は、私が行政での相談対応に関わってきた経験からも、本当に多いです。住宅ローンの契約日が迫ってから「これでよかったのか」と慌てるより、お話の早い段階でご家族の家計と将来設計を一緒に整理しておくこと。それが結局、いちばん納得感のある選択につながると思っています。

住まいの相談・お金の相談・将来設計のご相談を、別々の専門家に分けて回るのではなく、まずは一つの窓口で全体像を整理する。ワンフィニタス株式会社が目指しているのは、そんな「不動産と資産設計を支える、住まいとお金の総合相談窓口」です。

住宅ローン相談は、金利や借入額だけでなく、ご家族の家計と将来設計を一緒に整理してから判断することで、納得感のある決断につながると私は考えています。

このような方は、ワンフィニタス株式会社まで、まずはお気軽にご相談ください。