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  1. まずなにをすればいい? 不動産を相続したときに必要な手続きとは
太田英之

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太田英之(おおたひでゆき) / 司法書士

クローバー司法書士事務所

コラム

まずなにをすればいい? 不動産を相続したときに必要な手続きとは

2019年12月2日

テーマ:相続

コラムカテゴリ:法律関連

不動産を相続する時には、さまざまな手続きが必要となります。相続手続きは自分でやることも可能ですが、ちょっとしたミスで手続きをやり直すことになることも珍しくありません。費用はかかりますが、司法書士などの専門家に依頼することでスムーズに進めることができます。
今回は、不動産相続の基本的な内容についてご説明します。

不動産相続の手順

不動産を相続すると「相続登記」をする必要があります。相続登記とは、被相続人(亡くなった人)名義になっている不動産を、相続する相続人の名義に変更する手続きのことです。

これは、法務局に登録されている不動産情報の中の「不動産の所有者情報」を、最新のものに変更するために必要な手続きです。

相続登記は行う前に、下記のような準備が必要です。

【1:物件の調査】
相続により名義変更をする対象物件の登記簿の状況を調べます。対象不動産の登記状態を知ることで、自分の不動産相続にはどんな書類が必要なのかがわかります。

物件を調査したら、法務局で「登記事項証明書」を発行してもらいます。これは、登記記録に記録された事項の一部または全部の内容を証明した書類で、該当不動産の地番や地積、所有者に関する情報、担保などに関する情報が記載されています。

【2:相続人の調査】
名義人だった被相続人が遺言書を残していなかった場合には、法定相続人全員の手続きが必要になります。法定相続人とは法律で決まった相続人のことで、相続登記には法定相続人全員が関与するので、誰が該当するのかを調べます。
相続関係は戸籍謄本などでわかるので役所で取得しますが、最終的には亡くなった被相続人の出生まで遡るすべての戸籍謄本が必要になります。

【3:その他の必要書類をそろえる】
不動産の相続手続きには、さまざまな書類が必要です。必要書類は役所などから取得するものの他にも、自分で作成しなければならないものもあります。また、事案によって必要な書類が変わってくることもあります。

基本的に必要な書類の種類については、別項に記載します。

【4:遺産分割協議をする】
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産をどのように分配するかを話し合うことです。
被相続人が遺言書を残していなかった場合、遺産分割協議で不動産の分配について話し合いますが、この時には、どのように分配するかは相続人たちが自由に決めることができます。

分割の割合が決まったら、遺産分割協議書を作成します。詳細を記載したら、相続人全員が署名押印をしますが、この際の押印は実印で行います。

【5:法務局に申請する】
相続登記に必要な書類がそろったら、これらに申請書を作成して加え、法務局で相続登記を申請します。
申請するのは、名義変更する該当不動産の所在地を管轄する法務局です。どこの法務局でもいいわけではないので注意しましょう。

不動産相続の手続きに必要な書類

不動産相続の手続きに必要な書類は、主に以下のものとなります。

【被相続人(亡くなった人)】
<戸籍謄本/除籍謄本/改製原戸籍>
出生から死亡まで連続したもの

<住民票の除票または戸籍の附票>
登記簿上の住所及び本籍地記載のもの

【相続人】
<戸籍謄本>
法定相続人の全員分

<住民票>
新しく名義人になる人のもの

【その他】
<固定資産評価証明書>
名義変更をする年度のもの

<相続関係説明図>
戸籍謄本などの原本を還付する時に必要となる


また、手続きの内容や書類の収集状況によっては、以下のものが必要になってきます。
・遺産分割協議書
・印鑑証明書
・遺言書、検認調書
・不在籍証明書、不在住証明書
・登記済権利書
・上申書
・相続人全員の本人確認資料

不動産相続の際にかかる費用

【相続税】
相続税は、被相続人の相続財産のすべての合計金額が、「基礎控除額」を超える場合にかかってきます。
相続税の算出方法は、「相続税の基礎控除額=3000万円+(600万円×相続人の人数)」
となります。

【相続税以外の費用】
相続税以外では、
・登録免許税
・戸籍謄本などの取得費用や郵送または交通費など
・司法書士報酬(手続き代行依頼の場合)

これら費用の合計額は相続税評価額によって変わりますが、例えば評価額が3000万円の不動産の場合には合計で20万円前後が目安です。

不動産相続のポイント
【不動産を分割相続する方法】
相続人が複数の場合は遺産分割が原則です。そして不動産の場合には、主に4つの方法があります。

<現物分割>
不動産を相続人の人数で分割し、それぞれを現物で相続する

<代償分割>
一部の相続人が不動産をそのまま相続、その他の相続人に現金で土地、不動産代を支払う

<換価分割>
相続した不動産を売却して、得られた代金を相続人の人数で分割する

<共有>
相続人たちの共有名義にしてそのまま不動産を相続する

【不動産の種類による相続方法と注意点】
<土地>
土地のみの相続は、前述した4つの相続方法のどれにでも当てはめることができます。
ただし、一度相続手続きをしてしまうと後からの変更はとても難しくなります。土地の価格変動はよくあることなので、よく協議して決めることが大切です。

<戸建て物件>
戸建て物件の相続では、方法としては現物分割以外の方法に当てはめることができます。
戸建ての相続を複数の相続人で行う場合、どんな分割方法にしたとしてもトラブルに発展する可能性があります。
これを考えると、被相続人が存命中に十分に話し合いをして、遺言書を残しておくことが一番いい方法と言えそうです。

<マンション>
マンションも、戸建てと同様に現物分割以外の方法が当てはめられます。
マンションの場合には、区分所有分の土地の権利はあるものの、実質的に土地を活用できない、というのが特徴です。

そして、マンションを賃貸物件にする考えがあるのなら、なるべく早い段階で検討することが重要です。築年数がたつほどその価値は下がりますし、修繕費、管理費なども必要になってきます。

この記事を書いたプロ

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