土地購入での不動産会社の選び方
物件情報をチェックするとき、知っておいて欲しいこと、今回は、物件資料を読むときの注意点などを書いていきたいと思います。
インターネットで物件検索を行う場合などに、参考にしてください。
前回はこちらです。
土地探しで失敗しないために注意して欲しいこと【現地調査】
◇建てられる家の大きさは建ぺい率、容積率だけでは決まらない
土地物件探しに慣れてきますと、土地探しの条件として「住所」「広さ」「値段」に次いで「建ぺい率」「容積率」に目がいくようなる人が多いかと思います。
建ぺい率＝敷地にどれくらいの面積の家が建てられるか（家の最大サイズ）
容積率＝敷地にどれくらいの床面積の家が建てられるか（床面積の最大サイズ）
ですから、単純に考えれば、[容積率÷建ぺい率]を計算すれば、どれくらいの大きさで何階建の家が建てられるかが判る筈です。
例えば、街中の土地で、[建ぺい率60％、容積率200%]という物件であれば、
200÷60＝3.333・・・
となりますので、理論上は「3階建」あるいは「一部4階建の家」が建てられる計算になります。
しかし、現実にはこの[容積率・建ぺい率]で、家の大きさ、階数がすべて決まる訳ではありません。
たとえば、都市部の住宅地の多くは「高度地区」（建物の高さ規制）が指定されています。
阪神間であれば、神戸市、芦屋市、西宮市など、殆どの自治体の市街地にこの規制があります。
※神戸市の高度地区規制（抜粋）
この規制に引っかかれば、いくら容積率に余裕があっても、その最大サイズの家が建てられないことがあります。
また、敷地によって「北側斜線」「道路斜線」「日影制限」など、家の大きさを規制する様々な条件があります。
それとは反対に「容積率の緩和規定」というものもあり、指定容積率より大きな家が建てられることもあります。
どれくらいの大きさ、広さの家が建てられるのかについては、「建ぺい率」「容積率」だけで判断しないようにして下さい。
◇建築条例のチェックも重要です
家を建てるときに守らなければいけない規制の中には、建築基準法だけでなく「建築条例・規則」もあります。
建築条例・規則の多くは、各自治体によって定められます。
※芦屋市の緑の保全地区条例
これらの条例は快適な住環境を守るために定められているものですので、「住んでみたくなる住宅地」程、厳しい規制が掛かっている可能性が高くなります。
建築基準法上の規制では建てられる筈なのに、市の条例ために建てられない・・・そんなことも珍しくありません。
「法律」と「条例・規則」では「条例・規則」の方が軽く見られがちですが、家を建てる際には同じ効力がありますので、この点も要注意です。
◇防火地域・準防火地域は高くつく
都市部にある住宅地は「防火地域」「準防火地域」に指定されている場所が多くあります。
これらの地域内においては、建物に火災に対する対策を行う必要が有ります。
建物の大きさと構造など、法律上の細かい規制内容についてはここでは述べません。
ただ、覚えて置いて欲しいのは「防火地域・準防火地域の建物は、それ以外の地域より建築費が高くなる可能性が高い」ということです。
たとえば、窓やドアについて、防火地域・準防火地域では「延焼の恐れのある部分」について、防火仕様のものにする必要があります。
勿論、サッシや建具メーカーでは、ちゃんと防火対応品を用意していますが、それらは普通の建具に比べると、かなり高い値段の商品になります。
※サッシガラスの防火試験（AGC防火ガラス）
阪神間で土地を探す場合、都市部に近い場所で家を建てるのであれば、その多くは防火地域・準防火地域の区域内になっていると思います。
特に防火地域・準防火地域を避けるべきとは思いませんが、家を建てる際には、建築費用が少し割高になる可能性があることを覚えておいて下さい。
土地を探して家を建てる場合、その土地にちゃんと希望する家が建てられるのか、そのすべてをお客様自身で調べるのは至難の業ではないかと思います。
そのような場合、必要に応じて不動産の専門家、建築の専門家、場合によっては税理士さんなど、専門家の助けを借りるのも良いかもしれません。
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家を作るときに考えて欲しいことについて、こちらのページに纏めてみました。
テーマ別コラムのまとめ【ペット／寒さ対策／子育て／地震に強い鉄筋コンクリート住宅など】
興味のある分野があれば、是非、目を通して下さい。
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