そのお部屋探し、スムーズですか？
こんにちは、アルデ株式会社の林崎です。
当コラムをいつもご覧頂き、誠に有難うございます！
売買物件に限らず、賃貸物件でも新築当初や築年数が浅い内は、
空き予定で内覧が出来なくてもすぐに入居者が決まり、オーナー様も
特に心配する事はなかったと思います。しかし、15年…20年…、と
築年数が経つにつれ、どんどん空室が増え、入居率が低下し、賃料収入が減る。
「これから先、一体どうなってしまうのか？！」
このような大きな悩みを解消する方法をいくつかご紹介します。
家賃を下げれば入居率は上がる？
退去後、最低限のリフォームをして家賃を下げれば、確かに入居率は上がります。
しかし、その「最低限のリフォーム」について、実はよくお分かりでない
オーナー様や管理会社がいらっしゃいます。
とにかく周辺相場より低い家賃設定をすれば良い、と対症療法的なやり方で
はすぐに限界がやってきます。最低限のリフォームとは、天井・壁のクロス貼替、
水まわりや床のクッションンフロアの貼替（フローリング補修含む）、ハウスクリーニング
、少なくともこれらを指します。クロス貼替ですが、特に大した汚れが
無い場合でも、経年劣化している事が多々あります。敷金・礼金0円の
設定であっても、一番大きい面積の天井と壁がキレイになっていないと、
案内時の印象はかなり悪くなってしまいます。
その上で、昔の洗面台をシャンプードレッサーに交換する、などして初めて
低めの賃料設定が活きるのです。
ただ、闇雲に家賃を下げれば良い訳ではありません。
『必要なコスト』は削らない！
オーナー様に必要なコストですが、固定資産税・共用部分の電気代
及び水道代・外部及び設備の補修費・退去毎の改装費・入居募集時の
広告料、等があります。退去時に毎回改装費がかかりますが、これは
削ってはいけない費用です。前述した最低限のリフォーム代は、入居者が決まれば
、ほぼ必ず回収出来る費用だからです。家賃を極端に下げない限り、
空室のままでは賃料収入は0円です。さらに、空室が続くと見えない部分で
ある給排水管なども傷んできて、余分な出費を強いられます。築年数が
20年くらい経ってきた段階で、キッチン・浴室・トイレ・洗面台の交換を
ぜひご検討下さい。外観が微妙な感じになっていても、室内がしっかり
リフォームされていれば、家賃をほとんど下げなくても入居者は決まります。
では、簡単な試算をしてみましょう。
【試算例】
総戸数12戸 現在の空室4戸 築年数20年経過
現在の賃料63，000円
満室時の賃料収入→63，000円×12戸＝756，000円
現在の賃料収入→63，000円×8戸＝504，000円
1ヵ月の差額→252，000円×空室期間6ヵ月＝1，512，000円
空室期間が半年あれば、機会損失は約150万円。これは
「築年数が経ってきたからしょうがないね。」では済ませられない金額です。
築年数が経ってきたからこそ、先行投資をして、その先々の家賃収入を
得ないといけないのです。
『管理会社』と『仲介業者』の決定的な違いとは？
いわゆる「管理会社」には2種類あります。完全に物件の
「管理」のみを行う会社と、弊社のように店舗を構え、集客を行い、
入居者募集から契約・管理業務も行う会社です。管理のみを
行う会社は、仲介業者に入居者募集の告知を行い、客付けを依頼します。
自社で積極的に客付けを行いません。後者の場合は、自社での
募集行為を行いつつ、他社への告知も行います。どちらの方が入居者決定までの
レスポンスが早いかは言うまでもありません。
物件にもよりますが、やはり「自社管理」の物件は、営業マンが
他の物件よりも詳しくなる為、顧客への説明がしやすくなります。
そうすると、お客様自身もその物件に対して、より安心感を得やすいので、
成約までのスピードが上がります。現在自主管理されている、もしくは
任せている管理会社に対して不満が多いオーナー様は、一度他社へ
相談されてみてはいかがでしょうか？
但し、気を付けないといけないのは、不要な箇所までやたらと改装しようと
する業者です。細かくチェックする事はありませんが、根拠の無い改装話しに
乗る事は避けた方が賢明でしょう。
入居率を上げる目的は、「自分の資産」をいかに劣化させないか、
入居者が長く住んでくれる住居をいかに提供出来るか、この2点が主要な柱となります。
参考コラム：フルリフォームだけでは、入居率は上がらない？！
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