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林﨑哲也

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林﨑哲也(はやしざきてつや)

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コラム

フルリフォームだけでは、入居率は上がらない?!

不動産管理

2016年6月21日 / 2017年10月9日更新

こんばんは、ピタットハウス明石大久保店の林崎です。
当コラムをいつもご覧頂き、誠に有難うございます!

住居・テナント・駐車場、賃貸物件も色々と種類がありますが、
入退去がほとんど無い物件や、ほぼ手がかからない駐車場は
オーナー様の自主管理というケースがあります。それ以外の物件は、
やはりプロである不動産業者に委託管理をされているのが一般的です。
但し、昔からの付き合いという事や、何となく委託契約をした業者に
ずっと管理を任せていても本当に良いのでしょうか。

フルリフォームによるメリットとデメリット

物件の管理と言いますと、まず家賃の集金・督促、と最初に
考えるものです。しかし、住居の場合、現在の入居者が退去した際、
次の入居者募集の為のリフォーム提案が欠かせません。
築年数にもよりますが、17~8年経過した物件の場合は、クロス
全面貼替は当然で、水まわり(キッチン・洗面台・浴室・給湯器)新調も
必要となります。
全面改装とは、従前のイメージを完全に払拭出来る程度の事を
指します。天井・壁のクロス及び床のクッションフロアの貼替、
ハウスクリーニングでは全面改装とは呼べません。狭いDKは、今は
需要がありませんので、2DKの間取りを1LDKに変更する事などが有効です。
1戸あたり200~300万円の先行投資になりますので、オーナー様にとって、
この点はデメリットとなります。但し、入居者決定までの期間短縮、
物件の維持、家賃低下の回避及び空室による機会損失の回避など、
メリットは多数あります。

オーナー様の好みは不要

「どうせフルリフォームするなら、あんなキッチンにして、こんな浴室にしたい。
クロスは部屋ごとにアクセントクロスを貼りたい。」このようなオーナー様の
好みをリフォームに反映させるとどうなるでしょうか。物件の場所、築年数、
間取り、ターゲット層、色々な要素を考慮した上でフルリフォームを
しないと、大枚をはたいて単に趣味の部屋を作る事になってしまいます。
たまたま入居者のニーズに合っていれば救いがありますが、大抵の場合、
そう上手くはいかないのが実情です。
マイホームであれば、誰がどのように評価しようと構いませんが、家賃を
払ってくれる借主様の立場、視点を考慮しないと、本来の目的が
達成出来ません。物件は、もちろんオーナー様の大切な資産ですので、
そういった要望があれば、管理会社の担当者に伝えてみて、市場ニーズと
合うかどうかを打ち合わせしてみてはいかがでしょうか。

業者または担当者をいかに信頼出来るか

売買でも賃貸でも管理でも、機械をパートナーにして資産を
任そうとしている訳ではありません。当然、まず会って、話しをして、
この相手には任せても良いと思える担当(業者)を選ばなければいけません。
前述した改装に関しても、何故このような内容が必要なのか、根拠の説明が
無ければ信用出来ませんよね。また、『こうすれば100%入居者が
決まります!』と断言する相手も要注意です。市場ニーズを把握していても
『絶対』はありませんので、先行投資によるメリット・デメリットもきっちり
説明してくれる相手を選びましょう。
フルリフォームをした時の償却年数計算例を参考にして下さい。

【償却年数の計算例】
 部屋間取:3DK(55㎡)
改装内容:キッチン等水まわり新調及びクロス・CF全面貼替、ハウスクリーニング
 改装費:250万円 -①
 賃料:65,000円 -②

①÷②≒38.4 → 約38ヶ月 → 約3年2ヵ月

主要な部分を改装して、約3年2ヵ月で償却出来ます。
水まわりをメンテナンスする事によって、少なくとも10~15年は
大きい出費を避ける事が出来るでしょう。また、空室期間が短くなる
可能性も高くなるでしょう。
税金面では、物件維持の必要経費ですので、確定申告時に損益通算して
所得を抑える事も可能となります。

先行投資がどうしても無理だというオーナー様は、一棟売却という
選択肢もあります。フルリフォームが可能なオーナー様は、まず一室、
全面改装を試してみて、実際に市場の反応がどうなのかを検証する事をお勧めします。

当社HP:ピタットハウス明石大久保店

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