住宅ローンの借換えメリット期待大な人とは？

前回は住宅ローンの借換えと繰上げ返済の比較についてお話しました。

住宅ローンを借り換えるその前に…繰り上げ返済と比較してみよう

まずは繰上げ返済と比較した上で借換えをしていただきたいと思いますが、住宅ローン借換えのメリットが期待できるのはどんな人でしょうか？
今回のコラムで目安となる項目をご紹介したいと思います。

・　ローン残り期間が10年以上
・　ローン残高が1,000万円以上
・　借換え後の金利差が1％以上
・　現在、固定期間選択金利でローンを組んでいる
・　現在、変動金利でローンを組んでいるが、固定金利にしたい
・　現在の団体信用生命保険（以下：団信）よりも手厚い団信に入りたい

ローン残高、金利差、残り期間については上記が目安になりますが、「残り期間が27年」等、10年を大幅に超えている場合は金利差が1％以下でも借換えメリットが大きくなります。

≪例≫
現在　　　：　ローン残高　2,500万円　・　金利　1.8％　・　残り期間　27年
借換え後　：　ローン残高　2,570万円　・　金利　1.2％（固定金利と仮定）　・　残り期間　27年
（諸費用を含めた借換えと仮定しています）

現在の返済月額　/　総返済予定額　：　97,480円　/　3,158万3,529円
借換え後の返済月額　/　総返済予定額　：　92,902円　/　3,010万567円

総返済予定額の差は　148万2,962円　になります。
借換えに必要な諸費用もローンに含めているので、手持ち資金を減らす事もありません。

現在、固定期間選択金利でローンを組んでいる方は、固定期間が終了すると金利優遇幅が小さくなり、金利が上昇する事があります。
その場合は、固定期間終了前に借換えを検討してみると良いでしょう。
変動金利でローンを組んでいる方で、固定金利に切替えたい場合は低金利になっている今がチャンスですね。

また、団信を手厚くする目的で借換えをするという考え方もあります。
以前は「死亡・高度障害時」のみ保障されるタイプが基本的でしたが、最近は「疾病保障」「要介護時保障」「災害時保障」等、様々なタイプの団信があります。
金利の上乗せが必要な場合がありますので、必ず借換え先の金融機関で確認をしてくださいね。
総返済額は借換え前とあまり差が無くても、万が一の時の保障が手厚くなるという意味で借換えメリットを享受出来るかと思います。

逆に、借換えをしない方が良い（借換えのタイミングではない）場合もあります。
以前お話した、借換えできないケースに当てはまる場合もそうですが、
住宅ローンの借換えが出来ないケースは？
夫婦連帯債務で住宅ローンを組んでいて、現在奥様が子育てで休職中という方は、ローン審査が通りにくい場合がありますので、奥様が復職してから借換えに臨んだ方が良いかもしれません。
ご参考になれば幸いです。

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