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廣瀬貴志

失敗しない不動産・建築業者選びのプロ

廣瀬貴志(ひろせたかし)

住まいづくりの相談窓口「hi-s」(ハイズ)/ヤマイチ株式会社

コラム

中古住宅について考える。

2021年9月24日

テーマ:家づくり相談

コラムカテゴリ:住宅・建物




日本全体で問題になっているのが、『空き家』ですよね。

人口減少に伴い受け継ぐ人がおらず、解体すると固定資産税も増えることから、放置され老朽化が進み危険な状態になっている建物も有ります。

そんな『空き家』の問題を解決する一つの方法として、中古市場の活性化が挙げられます。

◆中古住宅市場の今◆

新築住宅の仕様が高性能なものになり、資材も高騰しているので、新築住宅自体の価格が上がってきています。

経済も低迷し、サラリーマンの給料も上がりにくい情勢で、高い新築を購入することが困難な場合は中古住宅の購入も視野に入れられる購入者も多く見られるようになりました。

中古住宅といっても様々で、築浅の物であったり、古民家まで家の状態は様々です。

不動産業者は中古を売る際にリフォームして販売することが多いのですが、そのほとんどは表面的にきれいに見せ、販売しやすいリフォームが主流になってますね。

なので、家の基本性能はそのままの場合が多いのです。

◆流行りで手を出すと痛い目に合う?◆

古民家再生カフェなど中古物件の風合いを残したままリノベーションを行った、飲食店が増えてきていますよね。

空き家を活用した取り組みの一環で、街並みも活かしつつ人が集まり、地域にとって良い取り組みだと思います。

しかしながら、こと住宅の場合はどうなのでしょうか?

古民家カフェ風の住まいをイメージして、中古物件を購入し、いざリノベーションをしようとすると、意外に費用が掛かったりします。

それは収益物件と住まいでは求められる性能が異なっていることが多いからです。

雰囲気だけで満足して生活できる人は意外に少ないのが現状で、それを考えずに雰囲気だけで購入してしまうと、住んでから冬が寒い!結露する!!夏の暑さに耐えきれない!!!など住環境の面で、後悔することになってしまいます。

そして住環境を変えるための費用が高額になることが多く、中古物件+リフォームさらに+住環境改善リフォームをすると新築との金額差が変わらなくなる場合が多いことに注意してください。

◆耐震基準の境界線◆

中古物件には、建築された年も記載され、そこには耐震性能の境界線が存在しています。

それは「旧耐震基準」と「新耐震基準」の境界線です。

「旧耐震基準」には震度6以上の地震が想定されておらず、震度6以上の地震がおきた場合‟倒壊する危険性”があるとも言えます。

その境界線が1981年6月で、それ以前に建築確認をされた物件が「旧耐震基準」となり、地震災害を気にされる方は耐震補強工事が必要になるか、購入を避けるかという形になるので、注意が必要なポイントですね。

◆新築住宅と中古住宅は別物◆

新築住宅の購入を希望している人が、中古住宅を購入した場合、ほぼ不満が残る場合が多いのではないかと考えます。

なぜかというと、価格差以上に住宅の性能差が中古住宅と新築住宅では広がっているので、中古住宅に性能を求めてしまうと当然不満が残りますよね。

また設備や壁紙が新しくなっていても、全てが新しいわけではなく、‟名残り”が残り、また性能面では新築住宅にかなわないものがほとんどで、中古住宅と新築住宅に同じものを求めるのではなく、別物だと認識しないと失敗してしまいます。

海外の住宅は寿命が長く、立地や価格、資産としての中古の市場や中古に対する意識も確立されていますよね。

日本の住宅は新築や建て替えががメインとなり、年月が経つにつれ住宅の資産価値は下がり続けます。

なので中古住宅の市場というものが土地のおまけのような場合も多く、なかなか市場が活性化されません。

自身が住宅購入をする理由や、経済面も把握しながら、住まいを検討くださいね。

単に中古住宅の方が安いから、という理由だけで購入したら、後悔するかもしれませんのでご注意ください!

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