東京都杉並区内で起きた既存マンション容積率不足の摩訶不思議
分譲マンションは区分所有建物ですので、所有者の皆さんが共同管理する共用部分と単独で管理する区分建物の専有部分とに分かれます。大規模マンションは当初から分譲会社系列の建物管理会社が建物管理業務と合せて管理組合業務を受託しているケースが多く、管理組合の役員に関しては1年任期の順番制で区分所有者が形式的に行っても築年数が浅い場合は余り問題にはなりません。
しかし、小規模マンションの場合は地場の建設会社などが分譲する事例が多く、規模的に建物管理業務にメリットが少ない為に売りっぱなしで建物管理はもとより管理組合業務にも関係しないのが一般的です。この為、驚くことに管理組合さえ作られてなく、建物管理を一部の所有者のボランティアで行っているケースが見られます。
最近、弊社が管理組合業務を受託した戸数21戸の小規模マンションは正に管理組合が設立されてなく、代わりに自治会として建物管理を行ってきた典型的なものでした。尤も、管理組合がないので管理規約や建物に対する使用細則もないのですが、建物の管理に携わってきた区分所有者の方々の熱意と努力もあり、建物自体は修繕計画もないのに良く管理されていたのが実に印象的でした。
然しながら、築年数35年以上経過し、所有者の方々も高齢化し、従前の管理運営を行ってゆくのは厳しくなっていました。この為に、管理組合業務を低料金で受託する弊社の存在を知り、ボランティアで役員の代表を務めてきた方が弊社に対し管理組合業務の内容に関して説明を求めてきました。代表の方と何度も意見の交換を行い、その結果を踏まえて弊社では手作り感覚で受託仕様を提案しました。その結果、他の役員も外部委託に賛成し、臨時総会で区分所有者に対し同意を諮り、弊社に委託しました。以下は段階的に進める手順の概要です。
第一段階としては、管理組合の業務を受託するが、理事長、理事、監事の役員は従前通り区分所有者から選出し、弊社は業務の代行をすることにしました。
第二段階としては、管理規約（案）及び使用細則（案）を作り、正式に管理組合を発足させる予定であり、現在設立に向けて準備中となっています。
第三段階としては、管理組合として修繕計画の作成、管理費及び修繕積立金の確定、理事長職の代行などです。
なお、現在は第一段階を実施中ですが、弊社が受託する前は組合費の滞納も少なからずありましたが、今は滞納がなくなりました。
弊社が小規模マンションにも管理組合業務の委託をお勧めするのは、高齢者の居住者が多くなったこともありますが、大規模マンションと比較して遜色ない建物管理運営を行うことが資産価値を維持向上させる近道だからです。弊社は管理組合業務を予算に合わせてご提案し、出来るところから始められる様に仕組んでおります。勿論、中規模マンション、大規模マンションに関しても受託しており、ご相談は無料ですのでお気軽にお声を掛けてください。
株式会社東拓企画
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