相続する前に知っておきたい空き家の管理方法

家は、空き家のまま放置しているとさまざまなリスクが生じます。
今回は相続をする前に知っておくべき、空き家の管理方法についてご説明します。

空き家を管理しないことのリスク

親が亡くなり、遺産として親が住んでいた実家を相続する場合、自分もその実家に居住しているのであれば何の問題もありません。

しかし、すでに就職や結婚で別の生活拠点を構えてしまっていると、簡単に実家に帰ることもできず、やむをえず実家を空き家にしてしまうケースは少なくありません。もう実家に帰ることがないのであれば、売却という方法もありますが、いずれ実家に帰ろうという思いがある場合、それまでの期間はしっかりと管理する必要があります。

なぜなら建物は、人が居住している時よりも空き家にしているほうが劣化のスピードが速まるからです。

管理を怠っていると、万が一売却することになった場合も多額のリフォーム費用がかかります。

ほかにも、空き家を放置することで次のようなリスクが生じます。

【近隣住民とトラブルになるリスク】
上述したように、住居は空き家で誰も住んでいない状態になると急速に劣化が進みます。

場合によっては建物が腐朽し、台風などで強い風が吹いた際、建材が周辺の住宅に飛び散る危険もあります。また畳やじゅうたんにカビが生え、悪臭をまき散らしてしまうこともあります。

建物だけでなく、庭に植えた木が隣の家の敷地内にまで伸びてしまったり、雑草の手入れをしないことで虫が発生し近隣に迷惑をかけることもあります。最悪の場合は、訴訟問題にまで発展する可能性もあります。

【損害賠償責任を負うリスク】
空き家を放置することで迷惑をかけるのは、近隣の人たちだけではありません。

例えば劣化した建物が倒壊してしまい、たまたま付近を歩いている人を傷つけてしまった場合、当然ながらその家の持ち主が損害賠償の責任を負うことになります。

【特定空き家に指定されるリスク】
2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、空き家を放置し適切な管理を怠った場合、自治体権限により、是正勧告や本人負担による修繕、解体撤去命令が執行されることになりました。

つまり長期間、空き家の管理をしない状態でいると、最悪の場合、解体されてしまい、将来的に住むことができなくなってしまうのです。しかも、解体にかかる費用はすべて本人負担となってしまいます。

解体までいかなくとも、空き家の土地の固定資産税の優遇措置が適用除外となり、土地の固定資産税が6倍となります。

空き家の管理方法

空き家を管理せずに放置することで、さまざまなリスクが生じることはご理解いただけたと思います。

以下に、空き家をしっかりと管理する方法として主なものを2つご紹介します。

（1）親族と協力して管理する
本来であれば、相続をした本人だけで管理することが望ましいのですが、住居を適切に維持管理していくためには、最低でも月に1～2回は訪問しなくてはなりません。

しかし遠方に住んでいたり、仕事が忙しくなかなか訪問できなかったりする場合、実家近くに住む親族に協力を依頼します。ただし親族だからといって無理やり協力を依頼するとトラブルの元になるため、感謝の気持ちだけではなく、ある程度のお金を支払うことも考えておく必要があります。

（2）管理代行会社に依頼する
空き家管理を専門に行う業者に依頼する方法です。本人や親族以外の第三者に実家の管理を任せることに、不安を感じるかもしれません。

しかしプロの手による管理であること、料金を支払って依頼するため、親族に依頼するよりも気を遣う必要がないといったメリットもあるため、親族に依頼できない場合は検討する価値は十分にあります。

所有や管理にかかる費用は？

最後に空き家を所有、管理する際にかかる費用についてご紹介します。

【固定資産税】
市区町村によって多少異なりますが、一般的には固定資産税評価額の1.4％を毎年納付します。

【都市計画税】
都市計画法による市街化区域に所在する土地・建物を課税対象とする税金で、これも税率は自治体によって異なりますが、一般的には固定資産税評価額の0.3％を毎年納付します。

【震災保険】
火災や震災に備えた保険です。一般的には年間で数万円かかります。

【水道光熱費】
誰も住んでいなくとも、管理を行っていくためには契約を継続している必要があります。ほぼ使わないため、基本使用料のみで年間、1～5万円程度かかります。

【修繕費】
住居の劣化による修繕費です。劣化具合や修繕箇所によって費用は大きく異なります。数万円で済む場合もあれば、外壁の修繕や屋根の修繕など100万円以上かかるものもあります。

【庭の手入れ、管理依頼費】
庭がある場合、その手入れにも費用がかかります。また前項で触れた、空き家管理代行業者に依頼した場合は、その委託料もかかります。

空き家の維持・管理には、労力と費用がかかります。相続で空き家を引き継ぐ場合は、将来その家に自分が住むのか、それまでは賃貸に出すのか、別荘のようにして空き家管理をするのか、売却するのかなど、その扱いについてしっかりと検討していきましょう。