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薮崎秀實

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コラム

相続される不動産はどのように評価される?

不動産相続

2017年12月29日

土地、借地権、家屋、預貯金、株式、ゴルフ会員権など、お金に換算できるものは、すべて相続税の対象となります。相続税の計算をするためには、取得した財産はいくらになるのかを知る必要があります。これを財産評価といいます。

財産評価は原則、時価で行うことになっています。しかし、預貯金や上場株式など、時価がわかるものは別として、土地や家屋はどのように評価されるのでしょうか?
今回は不動産の評価方法についてお伝えいたします。

土地の評価方法 路線価方式

土地の評価方法には路線価方式と倍率方式があり、所在地によってどちらの方式で評価するかが決められています。

道路にはそれぞれ、その道路に面している宅地1㎡あたりの価額がついており、これを路線価といいます。路線価方式は、この路線価に宅地の面積を掛けて求めます。

ただ、1路線に面している土地よりも、角地や裏面も道路に面している土地は、使い勝手もよいので、その評価額を、補正率を用いて補正します。路線価は路線価図を見て計算しますが、毎年改定され、国税庁のホームページで確認することができます。

評価額=路線価(千円/平方メートル)×面積×補正率 

土地の評価方法(倍率方式)

一般的に路線価方式は市街地にある土地の評価に用いられ、それ以外の土地は倍率方式で評価をします。この場合は市町村が決めた固定資産税評価額に、一定の倍率を掛けた額を評価額とします。倍率はその地域ごとに国税局長が定めます。

評価額=固定資産税評価額×国税局長が定める倍率

なお、固定資産税評価額は固定資産税の納税通知書と一緒に送付される「課税明細書」などで確認することができます。

国税庁が定める倍率は、国税庁のホームページ評価倍率表で確認できます。

建物の計算方法

居住用の家屋は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて求めますが、現在は1.0倍となっていますので、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。

固定資産税評価額 ×1.0=評価額

なお、建築中の家屋を相続する場合は、建築費用額の原価の70%相当が評価額となります。

マンションの評価方法

マンションの場合は、土地と建物の2つに分けて算定します。

マンションは登記簿謄本を確認すると、持ち分が設定されています。敷地全体の評価額に持ち分割合(50分の1など)を掛けたものが評価額となります。建物部分は固定資産税評価額がそのまま評価額となります。

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