埼玉県内の任意売却専の専門家として、朝日新聞朝刊（1/23）に、掲載されました
必ず追加する特約条項とは
任意売却は、通常の売買契約とは異なる特質から、買主（購入者）とのトラブルを回避する為に、不動産売買契約書に次の特約条項を追加する必要があります。任意売却を熟知していない不動産会社に依頼してしまうと、後日、建物の補修費用や損害賠償請求など、思わぬトラブルに巻き込まれる事があります。
①「売主の契約不適合責任（瑕疵担保責任）を免責とする」特約条項
通常の売買契約では、引渡から3ヶ月間に発見された瑕疵（雨漏り・白蟻の被害・給排水の故障・主要部位の腐敗）について、売主が保証しなければなりません。しかし、当社では、「売主は瑕疵の補修責任を負わない」ことを前提とした売買契約を締結します。
参考事例
売主は、本契約書第〇〇条（契約不適合責任）定めに拘わらず、売主の売却理由を鑑み、買主に対して、契約不適合を理由とする追完、代金減額、契約解除、損害賠償請求等、一切の契約不適合責任を負わないものとする。
②「債権者の同意を条件とする」特約条項
債権者が売買契約締結後に、差押登記や抵当権抹消を拒否する可能性もあります。拒否されると売主側の契約違反となり、買主から高額な違約金が請求されます。
当社では、「万一、債権者が差押登記や抵当権の抹消を拒否した場合や新規に差押登記等が設定された場合を想定」した売買契約を締結します。
参考事例
本契約は売主が残金決済時迄に本物件に設定されている抵当権、差押登記及び新たに設定された場合の抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権を抹消することを停止条件とする。
万一、抵当権者等の同意が得られない等、理由の如何に拘わらず抵当権等の抹消をすることが不可能なった場合、売主は本契約を白紙解除できるものとする。
その場合、買主は売主に対し、一切の異議苦情の申立て及び損害賠償等（それまでに要した経費含む）を請求できないものとする。
尚、売主は残金決済時に買主より支払われる売買代金を各債務に充当し、抵当権等の抹消登記を行うものとする。
③「登記簿面積での売買・測量しない」特約条項
後から売買代金が変更されることを防ぐため、登記簿に記載されている面積による売買であり、「測量しない」ことを前提とした売買契約を締結します。
参考事例
本契約は現況有姿売買及び売買対象面積は公簿売買とする。
④「現況有姿売買とする」特約条項
建物などの不具合（老朽化による不具合・設備の故障・壁の破損など）があっても、「売主は補修せずに、そのままの状態で買主に引渡す」ことを前提とした売買契約を締結します。
参考事例
本契約は現況有姿売買とし、売主は、対象不動産に付随する付帯設備の性能保証について責任を負わないものとする。
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