新型コロナの不況により住宅ローン滞納者が急増中。今、任意売却が注目されています！
ここ数年は新型コロナウイルスによる就業スタイルの変化などによって、経済的に打撃を受けた家庭も少なくはなかったでしょう。実際、住宅金融支援機構の相談窓口には、給料が減って住宅ローンを払い続けるのが難しくなった、もしくは、今後払えなくなるかもしれないといった不安を抱えている方も多くなっているのではないでしょうか。
現在たくさんの方の悩みの種になりつつある「住宅ローンが返せなくとどうなるのか」、「どういった対処をすればよいのか」などといった疑問に対して、詳しく解説していきます。
1.ローンの滞納から立ち退きまでの流れ
一般的に、半年以上たっても住宅ローンが支払われず滞納の状態が続くと、競売が開始されてしまいます。
競売にかけられた場合、相場の約70％という非常に安い価格で売りに出されることになるため、家を失うばかりでなく多額の借金だけが残るといったことが生じます。
では、具体的に住宅ローンを滞納すると何が起こるのでしょうか、時系列を追って解説しましょう。
1-1.滞納1～3ヶ月：督促状が届く
住宅ローンを滞納し始めてから1か月ほどが経過すると、銀行や金融機関などの債権者から返済を煽る電話や通知書類が届くようになります。
さらに、滞納開始後2ヶ月が過ぎると、来店の依頼状や支払いが行われない場合には、残高および遅延損害金を一括で支払うよう記された督促状が届きます。
1-2.滞納3～6ヶ月：期限の利益の喪失
「期限の利益の喪失」という通知が届くようになります。期限の利益の喪失とは、住宅ローンを分割して払う権利を失い、ローンの残高を一括で支払うよう請求されることを指します。
また、金融機関により多少の差はありますが、およそ3ヶ月以上住宅ローンの滞納が続くと、個人信用情報機関で金融事故情報が記録されることになるでしょう。
1-3.滞納6～8ヶ月：競売開始決定
滞納から6ヶ月以上経過すると、裁判所から競売開始決定の通知が届きます。競売開始決定の通知とは、競売の手続きが開始されたこと、さらに競売にかけられた不動産を担保として差し押さえた、ということを知らせるものです。
また、競売の手続きが開始されるとそれを機に、現況調査というものが実施されることになります。現況調査とは、裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅を訪れ、所有者の合意なく強制的に写真撮影や間取りの確認、周辺環境調査を行うことです。
この現況調査によって、所有者の意思とは関係なく、近隣の住民に競売にかけられることを知られてしまいます。
1-4.滞納8～10ヶ月：競売入札期間の通知
滞納から8ヶ月が経過すると、期間入札決定の通知が届きます。期間入札決定の通知とは、いついつの期間までに入札しますよ、という内容の告知になります。
つまり、競売にかけられている不動産の購入を希望する者が、裁判所に購入額を提示することで、申し込むことができる期間になります。
1-5.滞納10～12ヶ月：立ち退き
競売で不動産が落札されると、所有権は落札者に移ります。そうすると、元の不動産の所有者は何の権利もない状態となってしまいます。その時点で居住し続けていた場合には、不法滞在者ということになるでしょう。
そのため、落札者と立ち退き交渉を行い、すぐに立ち退く必要があります。この交渉の際、落札者によっては、引っ越し代金や新居の契約金などを出してくれる場合もありますが、何らかの理由で立ち退きを長引かせてしまうと強制執行がなされます。強制執行では、執行官による強引な荷物の運び出しと、住人も強制的に追い出されてしまうでしょう。
2.住宅ローンが払えないことが分かった時点ですぐに対処すること
まず、住宅ローンが払えなくなった時点で、金融機関からの連絡が入るようになっています。それを放置してしまうと、競売にかけられてしまいます。それだけは絶対に避けるようにしましょう。
住宅ローンが払えなくなった場合、何にせよ住宅を売却しなければならないのです。しかし、競売のような強引かつ損をするような手段をわざわざ選ぶ必要はありません。ローンを払えない場合には、”任意売却”を行うのがベストな方法でしょう。
任意売却では、通常の不動産売却と同じ工程で進められるため、安く購入されることや追い出されるといったことは起こりません。さらに周囲の人に知られることもなく、うまくいけば住み続けることもできるなどメリットがとても大きいでしょう。
住宅ローンを払えないかもという可能性が出てきた時点で、任意売却の準備をするのが一番です。しかし、どうしたらよいのか迷っているうちに競売が迫ってきているということもあるでしょう。そんな場合でも任意売却に変更できます。
競売の開始が決定されても現況調査が行われる前に任意売却に変更すれば、周囲に知られずに済みます。また、競売が始まって競売入札期間に入ってしまっても、これが最後のチャンスになりますが、まだ任意売却に変更することは可能です。場合によっては、この時点でも、金融機関による承認をもらえない可能性もあります。
一度タイミングを逃してしまうと、あとは家が競売にかけられて他人のものになってしまうのをただ見ていることしかできません。そのようなことにならないように、不安が生じた時点で、なるべく早めに任意売却を進める行動をとりましょう。
3.まとめ
万一住宅ローンが払えなくなった場合でも、競売だけが手段ではありません。ローンが払えずに困ってしまったら、早めに住宅の所有者にメリットの多い任意売却を選んだ方が良いでしょう。
「ハウスパートナー株式会社」では、任意売却専門コンサルタントが丁寧に対応いたします。万一、住宅ローンの支払いに不安があるのであれば、競売になる前に、早めにご相談ください。
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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
