定期借家契約とは何か
賃貸業界ネタになりますが、高裁判決が出たので、まとめてみます。
滞納時の残置物処分についての高裁での判決
2021年3月5日に、大阪高裁にて争われていた「滞納時の残置物処分を定めた家賃債務保証契約内容について」の判決が出ました。
先に書きますが、現在最高裁に上告申請中のようなので、申請が受理されれば最高裁で争うことになるはずです。
あくまで現時点の話として、お読みください。
さて、今回の裁判の争点は残置物の撤去についてです。
【前置き：残置物とは】
賃借人（入居者）が、退去する時点で撤去などをせず、残していった物の事をいいます。
設備に限らず、ゴミもあれば、什器や家電、部屋の中においていった物のことです。
今回の裁判は家賃債務保証会社の契約内容に、「家賃滞納時に一定の要件を満たす場合において、残置物の撤去と処分を行う」条項があり、それが消費者契約法違反であるとして、認められる条項かどうかを争っています。
一審では消費者契約法違反にあたるとされましたが、
今回の高裁判決では消費者契約法違反には当たらないとして、条項が認められる判決がでました。
残置物処分についての要件の内容
では、どのような要件がクリアされれば認められるという内容だったのかみていきましょう。
1：2ヶ月以上の家賃滞納
2：いかなる手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない
3：電気・ガス・水道の利用状況、郵便物の状況などから相当期間利用していないと認められる
4：賃借人が賃借物件を再び専有使用しない意思が客観的に看守できる事情が存ずる
1～4をすべて満たした場合に限り、賃借人が異議申し立てをしないのであれば明け渡しがあったものとみなす。
このような条項があるようです。
さらに、上記明け渡し要件をみたした場合について、
5：賃借物件内の残置動産を任意に搬出・保管することについて異議を述べない
6：搬出・保管して1ヶ月後に引き取らないものにおいて所有権を放棄・処分することに被告が異議を述べない
5と6をクリアすることによって、残置物を処分してもよいと認められることになっています。
契約書の残置物撤去の条文を見直す必要があるかも？
今回の裁判では、残されたものの占有権が放棄されているとみなすかどうか、ということが重要な要素です。
通常、物の占有権は残置されただけではなくなりません。
それを、客観的にみて、これだけの条件がクリアされていれば、占有権を放棄したとみなしてもいいのでは？という争いです。
逆にいうと、上記の条件をクリアするくらいでないと、占有権が放棄したとはみなされないということでもあります。
つまり、この判決はむしろ借主を保護する方向の内容です。
安易な要件で、「置いていかれていたら処分する。」と記載していても、争われたら負ける可能性があるということを忘れないようにしましょう。
独自の契約書で残置物処分について記載している場合、条文や要件を見直す良い機会だと思います。
