相続した実家を売るとき、近所への挨拶は必要？どこまで伝えればいい？
親が施設へ入り、実家が空き家になった。
今後、誰も住む予定がないため、
「そろそろ実家を売却した方がいいのでは？」
と家族で話し始めた。
ところが、
親に認知症の症状が出ている。
このような場合、
「子どもが代わりに実家を売ればいいのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、親名義の不動産だからといって、子どもが自由に売却できるわけではありません。
一方で、
「認知症と診断されたら、もう絶対に実家を売れない」
という単純な話でもありません。
重要になるのは、
不動産の所有者本人が、売却という行為の意味や結果を理解して判断できる状態なのか
という点です。
今回は、親名義の実家を売却したいものの、親の判断能力に不安がある場合に、まず何を確認すればよいのか整理します。
実家の所有者が親なら、売主も基本的には親
例えば、
父名義の実家。
父は現在、高齢者施設へ入所。
子どもは仙台と東京に住んでいる。
今後、父が実家へ戻る可能性は低い。
というケースです。
家族全員が、
「誰も使わないなら売却しよう」
と考えていても、
実家の所有者が父であれば、
子どもたちだけで売却を決定できるわけではありません。
不動産売却は、
所有者本人にとって大きな財産処分です。
そのため、
本人が売却についてどの程度理解し、意思を示すことができるのか
が重要になります。
「認知症＝契約できない」と一律に決まるわけではない
ここは誤解されやすいところです。
例えば、
最近物忘れが増えた。
認知症と診断された。
施設へ入った。
というだけで、
自動的にすべての契約ができなくなる
とは限りません。
不動産売却で問題になるのは、
自分の家を売ること。
いくらで売ること。
売った後は自分の所有物ではなくなること。
売却代金を受け取ること。
といった取引の意味や結果を本人が理解できているかどうかです。
そのため、個別の状態によって判断は変わります。
「子どもだから代わりに署名」はできない
例えば、
父は売却の話を十分理解できない。
しかし、
長男も次男も売却には賛成している。
という場合です。
このとき、
「家族全員が賛成しているから、長男が父の代わりに契約書へ署名すればいい」
とはなりません。
親子であっても、
親の財産と子どもの財産は別です。
単に家族であるという理由だけで、
親名義の不動産を代理して処分できるわけではありません。
このような場合には、成年後見制度などを含めて、適切な方法を専門家へ確認する必要があります。
成年後見制度とは？
成年後見制度は、
認知症などによって判断能力が不十分になった方について、
財産管理や契約などを法的に支援する制度です。
家庭裁判所によって成年後見人等が選任される「法定後見制度」などがあります。
ただし、
「実家を売りたいから、とりあえず子どもを後見人にする」
と自由に決められる制度ではありません。
誰を成年後見人等に選任するかは家庭裁判所が判断します。
また、成年後見人等は、
家族のため
ではなく、
本人の利益のため
に財産を管理する立場です。
成年後見人がつけば自由に実家を売れる？
これも注意が必要です。
例えば、
本人が以前住んでいた実家。
現在は施設へ入っている。
という場合です。
成年被後見人等が、
現在住んでいる住宅だけでなく、
以前住んでいた住宅や、将来戻る可能性がある住宅
を売却する場合には、居住用不動産の処分として家庭裁判所の許可が必要になる場合があります。
つまり、
成年後見人が選ばれた
↓
すぐ自由に売却できる
というわけではありません。
なぜ売却する必要があるのか。
価格は妥当なのか。
本人にとって不利益にならないか。
などを整理しながら進めることになります。
だからこそ「売却価格を知っておく」ことにも意味がある
例えば、
親が施設へ入った。
今はまだ本人と会話できる。
しかし家族としては、
今後判断能力が低下する可能性も心配している。
という段階です。
この時点で必ず実家を売却しなければならないわけではありません。
ただ、
現在いくらくらいの価値があるのか。
売るとしたらどのような方法があるのか。
貸すことはできるのか。
年間いくら維持費がかかっているのか。
を調べておくことはできます。
査定することと、
売却すること
は別です。
本人が元気なうちに、家族で実家の今後を考えるための材料を集める方法もあります。
「親名義のまま。この先どうすればいいか分からない」という方へ
まだ売却を決めていなくても構いません。
まず、
現在の名義。
本人の希望。
現在の実家の価値。
今後自宅へ戻る可能性。
年間維持費。
家族が利用する予定。
などを整理します。
そのうえで、
売却。
賃貸。
管理。
解体。
活用。
という選択肢を比較します。
宮城県内の実家について、
「親が施設に入っている」
「親名義のまま、今後どうすればいいか分からない」
という段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
本人が元気なうちに聞いておきたいこと
実家について家族が確認しておきたいのは、
「売っていい？」
だけではありません。
例えば、
将来自宅へ戻りたいか。
誰も住まない場合はどうしてほしいか。
売却することに抵抗はあるか。
家の中で残してほしいものはあるか。
仏壇や家財はどうしてほしいか。
といったことです。
親が亡くなってから、
「お父さんはこの家をどうしたかったんだろう」
と家族で考えても、本人に確認することはできません。
だからこそ、
本人が意思を伝えられる段階で話しておくことには意味があります。
「まだ元気だから何もしない」も一つの判断だが、情報は整理しておく
もちろん、
親が施設へ入ったらすぐ実家を売るべき
という話ではありません。
例えば、
本人が自宅へ戻る可能性がある。
家族が将来使う予定がある。
維持管理にも困っていない。
という場合は、保有を続けることも選択肢です。
一方、
誰も使う予定がない。
年間維持費がかかっている。
建物も傷み始めている。
という状態なら、
数年間何もしないことにもコストがあります。
「売るかどうか」は後から決めても、
現在の価値や選択肢だけは早めに確認しておく。
という考え方でもよいと思います。
将来への備えは「判断能力が十分なうち」に考える
成年後見制度には、
判断能力が低下した後に家庭裁判所が関与する法定後見制度のほか、
判断能力が十分なうちに、将来に備えて代理人や任せる内容をあらかじめ契約しておく任意後見制度があります。
ただし、
どの制度が適しているかは、
本人の状態。
財産。
家族構成。
将来の希望。
によって異なります。
不動産を持っているから必ず任意後見を使う
というものでもありません。
将来の財産管理まで心配な場合には、元気なうちに司法書士や弁護士等へ相談しておく方法があります。
「認知症になってから考えればいい」では難しくなることもある
実家について、
いつか売るかもしれない。
でも急いでいない。
という家庭は多いと思います。
しかし、
本人の判断能力が十分な段階
と、
不動産売却の意味を理解することが難しくなった段階
では、必要な手続きが変わる可能性があります。
だからこそ、
今すぐ売却する必要はなくても、
本人の希望を確認する。
現在価値を調べる。
家族で方向性を話す。
という準備は早めに始めてもよいでしょう。
まとめ｜親が認知症になったら「実家が売れない」ではなく、本人の状態と手続きを確認する
親名義の実家について、
親が認知症になった。
という場合でも、
「もう絶対に売れない」
と決まるわけではありません。
一方で、
子どもだから自由に代わりに売却できる
わけでもありません。
重要なのは、
本人が売却という行為の意味を理解して判断できる状態なのか。
適切な代理権があるのか。
成年後見制度等の手続きが必要なのか。
という点です。
そして、
成年後見人等が本人の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要になるケースもあります。
そのため、
「実家を売ろう」と思ってから初めて確認する
のではなく、
親が元気なうちから、
この家を将来どうしたいのか
を家族で話しておくことが大切です。
実家じまいは、
親が亡くなってから始めるもの
とは限りません。
本人が自分の希望を伝えられるうちから、
売却。
賃貸。
管理。
解体。
活用。
という将来の選択肢を整理しておくこともできます。
親名義の実家について「今のうちに整理しておきたい」という段階でもご相談いただけます
「親が施設へ入った」
「最近、判断能力について少し心配になってきた」
「誰も住まない実家を今後どうするか話しておきたい」
「まだ売却するとは決めていない」
という状態でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
法的な代理権、成年後見制度、本人の意思能力等について個別の判断が必要な場合には、司法書士・弁護士・家庭裁判所等への確認が必要になります。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
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※本コラムは、認知症等によって判断能力に不安がある方が所有する不動産について、一般的な考え方をまとめたものです。「認知症」という診断名だけで個々の法律行為の可否が一律に決まるものではなく、本人の状態や取引内容、成年後見制度等の利用状況によって必要な対応は異なります。具体的な法律手続きについては、司法書士・弁護士・家庭裁判所等へご確認ください。
