親が実家で亡くなったら売却できない？自然死と「事故物件」の告知義務を解説
親が亡くなり、実家の片付けを始めた。
押し入れや机の引き出しを整理していると、
「遺言書」
と書かれた封筒が見つかった。
このような場合、
「中を開けて確認していいの？」
「兄弟で話し合っていた内容と違ったら？」
「遺言書があると実家の売却はどうなる？」
と戸惑う方もいるのではないでしょうか。
相続した実家について、兄弟で売却を進めようとしていたものの、後から遺言書が見つかることも考えられます。
結論から言えば、遺言書が見つかった場合は、まずその種類と内容を確認し、必要な相続手続きを整理してから売却を進めることが重要です。
特に、封印されている遺言書については、家族が勝手に開封しないよう注意が必要です。
今回は、実家の片付け中に遺言書が見つかった場合、どのような順番で対応すればよいのか解説します。
遺言書が見つかったら、まず開封してもいい？
例えば、親の机の引き出しから、
「遺言書」
と書かれた封筒が見つかったとします。
このとき、
「内容を早く知りたい」
と思うかもしれません。
しかし、封印のある遺言書については、家庭裁判所で相続人等の立会いのもと開封する必要があります。
家族だからといって、勝手に開封してよいわけではありません。
一方、封印されていない自筆の遺言書が見つかった場合にも、通常は家庭裁判所で「検認」という手続きが必要になります。
そのため、遺言書を見つけた場合は、書き込みや破棄をせず、そのままの状態で保管し、必要な手続きを確認することが大切です。
「検認」とは何をする手続き？
遺言書について調べると、
「家庭裁判所で検認を受ける」
という言葉が出てきます。
検認とは、遺言書の存在や内容を相続人へ知らせ、遺言書の状態などを確認して、偽造や変造を防ぐための手続きです。
例えば、
遺言書の日付。
署名。
訂正箇所。
書類の状態。
などを確認します。
ただし、重要なのは、検認を受けたからといって、その遺言書が法律上有効だと確定するわけではない
という点です。
遺言書の内容や作成方法について疑問がある場合には、別途法律上の確認が必要になることがあります。
すべての遺言書で検認が必要なの？
実は、すべての遺言書について検認が必要なわけではありません。
代表的な遺言書には、
自分で作成する「自筆証書遺言」。
公証人が関与して作成する「公正証書遺言」。
などがあります。
一般的に、自宅などで保管されていた自筆証書遺言については、家庭裁判所の検認が必要です。
一方、公正証書遺言については、検認が不要です。
また、法務局の「自筆証書遺言書保管制度」を利用して保管されている遺言書についても、検認は不要とされています。
つまり、
どこで、どのような方法で保管されていた遺言書なのか
によって必要な手続きが変わります。
まずは遺言書の種類を確認することが重要です。
遺言書に「長男へ実家を相続させる」と書いてあったら？
例えば、父が亡くなり、兄弟3人が相続人になったとします。
兄弟では、
「実家を売却して、売却代金を3人で分けよう」
と話していた。
ところが遺言書を確認すると、
「実家の土地と建物は長男に相続させる」
と書かれていた。
という場合です。
このようなとき、兄弟の話し合いだけで、遺言書の内容を無視して売却を進めてよいわけではありません。
まず、
遺言書が有効なのか。
実家についてどのような指定がされているのか。
誰が不動産を取得することになるのか。
を確認する必要があります。
また、遺言の内容によっては、ほかの相続人の遺留分などが問題になる場合もあります。
相続人間で意見が異なる場合には、弁護士等へ相談することも検討しましょう。
遺言書に書かれている人が、そのまま売主になる？
例えば、遺言書に、
「長男に実家を相続させる」
と記載されていた場合です。
有効な遺言によって長男が不動産を取得したのであれば、その内容に基づく相続登記を行い、長男が所有者として売却を進めることが考えられます。
一方、遺言書の内容によっては、
遺言執行者。
受遺者。
複数の相続人。
などが関係する場合もあります。
そのため、
「遺言書に名前があるから、すぐ売買契約を結べる」
と単純に判断しない方がよいでしょう。
まず、誰が不動産を取得するのか、誰が手続きを進める権限を持つのかを整理することが大切です。
遺言書が見つかっても、実家の査定はできる
ここは特に知っておいてほしいところです。
例えば、
親の遺言書が見つかった。
現在、検認の手続きを進めている。
相続登記はまだ終わっていない。
という場合です。
この段階でも、実家の現在価値について不動産会社へ相談することはできます。
例えば、
実家の想定売却価格が2,000万円。
なのか、
500万円。
なのかによっても、相続人の今後の判断は変わります。
ただし、査定を受けることと、正式に売却することは別です。
売買契約へ進むためには、権利関係や必要な手続きを確認する必要があります。
相続手続きがすべて終わるまで、不動産の価値を調べられないというわけではありません。
「遺言書が見つかったけれど、何から始めればいいか分からない」という方へ
相続した実家について、
「親の遺言書が見つかった」
「兄弟で話し合っていた内容と違う」
「相続登記がまだ終わっていない」
「実家を売るかどうかも決まっていない」
という状態でも構いません。
まず、
現在の登記名義。
遺言書の内容。
相続人の状況。
実家の現在価値。
今後の利用予定。
を整理します。
そのうえで、売却・賃貸・管理・解体・活用などの選択肢を比較します。
宮城県内の空き家・相続不動産について、まだ売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
遺言書が見つからない場合はどうする？
反対に、
「親は遺言書を作ったと言っていた」
「でも家の中を探しても見つからない」
という場合もあります。
このようなときは、公正証書遺言や法務局で保管されている自筆証書遺言がないかを確認する方法があります。
例えば、法務局の自筆証書遺言書保管制度では、相続開始後、一定の要件を満たす相続人等が遺言書の保管の有無を調べることができます。
また、公正証書遺言については、公証役場で存在を確認する手続きがあります。
自宅で見つからなかったからといって、
「遺言書は存在しない」
と決めつけないことも重要です。
遺言書と不動産の登記内容が違う場合もある
例えば、遺言書には、
「仙台市にある実家の土地と建物を長男に相続させる」
と書かれていたとします。
ところが、実際に登記簿を確認すると、
土地は父名義。
建物も父名義。
しかし、隣接する土地の一部が祖父名義。
という場合です。
このような物件では、遺言書の内容だけでなく、現在の登記状況や相続関係を整理する必要があります。
特に古い実家では、
土地が複数筆に分かれている。
建物が未登記になっている。
何世代も相続登記が行われていない。
ということもあります。
そのため、遺言書があるからといって、不動産の売却手続きがすべて簡単になるとは限りません。
家族で話し合う前に「遺言書があるか」を確認しておく
例えば、兄弟3人が年末年始に集まる予定だったとします。
そこで、
「実家を売って、代金を分けよう」
と話し合うつもりだった。
しかし、後から遺言書が見つかれば、前提となる権利関係を確認し直す必要が出てくる可能性があります。
そのため、相続した実家について家族で話し合う場合には、
遺言書の有無。
現在の名義。
相続人の状況。
を先に確認しておくことが大切です。
そのうえで、
売却するのか。
誰かが住むのか。
賃貸するのか。
管理するのか。
を考える方が、話し合いを進めやすくなります。
まとめ｜遺言書が見つかったら、売却より先に確認したいことがある
相続した実家を片付けていると、親の遺言書が見つかることがあります。
このような場合、
「誰が実家を相続するのか」
を確認することが重要です。
特に、封印のある遺言書については、家庭裁判所での開封・検認が必要になるため、勝手に開封しないよう注意しましょう。
また、公正証書遺言や法務局で保管されている自筆証書遺言など、検認が不要な場合もあります。
その後、
遺言書の内容を確認する。
必要な相続手続きを進める。
不動産の登記状況を確認する。
誰が所有者になるのかを整理する。
という順番で進めます。
そして、実家の売却を考えている場合には、相続手続きと並行して現在価値を確認することもできます。
大切なのは、
「遺言書が見つかったから売れない」
と考えることではなく、
「誰が、どのような手続きを経て売却できるのか」
を整理することです。
実家じまいでは、売却方法だけでなく、その前段階の相続手続きも重要になります。
遺言書や相続登記が関係する実家も、まずはご相談ください
「実家の片付け中に遺言書が見つかった」
「相続人の間で意見がまとまっていない」
「相続登記がまだ終わっていない」
「現在の実家がいくらで売れるのか知りたい」
という段階でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
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売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
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※本コラムは、遺言書が見つかった場合の相続不動産について一般的な考え方をまとめたものです。遺言書の種類、法的な効力、検認の必要性、遺言執行者の権限、相続登記の方法等は、個別の事情によって異なります。具体的な法律・登記手続きについては、家庭裁判所、法務局、司法書士・弁護士等の専門家へご確認ください。
