親の遺言書が実家から見つかったらどうする？開封・相続登記・売却までの進め方
相続した実家を売却することになり、不動産会社へ依頼した。
査定を受けて、売出価格も決めた。
ところが、販売を始めて3か月。
「なかなか買主が見つからない」
ということがあります。
不動産会社からは、
「そろそろ価格を下げましょうか」
と提案されるかもしれません。
すると、
「やっぱりこの家は売れないのかな」
「もっと値下げしないといけない？」
「ほかの不動産会社へ変更した方がいい？」
と悩む方もいるのではないでしょうか。
結論から言えば、3か月売れなかったからといって、すぐに値下げするのが正解とは限りません。
ただし、現在の売却活動を見直す必要はあります。
今回は、相続した実家や古い空き家がなかなか売れない場合、価格を下げる前にどのような点を確認すればよいのか整理します。
まず「売れない理由」を確認する
例えば、築50年の実家を1,500万円で売り出したとします。
3か月経っても購入申込みがない。
この場合、
「価格が高いから売れない」
と考えたくなるかもしれません。
もちろん、価格が市場相場に合っていない可能性はあります。
しかし、それ以外にも、
物件情報が十分に見られていない。
写真で魅力が伝わっていない。
問い合わせはあるが内覧につながらない。
内覧はあるが購入申込みがない。
購入希望者の条件と合っていない。
といった理由が考えられます。
そのため、単に販売期間だけを見るのではなく、買主が購入に至るまでのどこで止まっているのか
を確認することが重要です。
物件情報があまり見られていない場合
例えば、不動産会社から、
「この3か月で問い合わせはほとんどありません」
と報告されたとします。
この場合、価格の問題だけでなく、広告や販売方法も確認したいところです。
例えば、
どの不動産ポータルサイトへ掲載されているか。
写真は何枚掲載されているか。
間取りや土地の特徴が伝わっているか。
物件情報は更新されているか。
他の不動産会社からの紹介はあるか。
などです。
古い実家では、
建物が古い。
室内に荷物が残っている。
庭木が伸びている。
という理由で、写真の印象が悪くなることもあります。
もちろん、写真を変えれば必ず売れるわけではありません。
しかし、十分に物件の魅力が伝わっていない状態で価格だけを下げても、問題が解決するとは限りません。
問い合わせはあるのに、内覧が入らない場合
例えば、
物件への問い合わせはある。
しかし、実際の内覧には進まない。
という場合です。
このようなときは、購入希望者が問い合わせ後に何を確認し、なぜ内覧を見送ったのかを調べます。
例えば、
駐車場がない。
前面道路が狭い。
住宅ローンの条件に合わない。
建物の修繕費が心配。
周辺環境が希望に合わない。
といった理由です。
問い合わせがあるということは、物件に一定の関心を持った人がいるとも考えられます。
そのため、価格の見直しだけでなく、買主が不安に感じている情報を補う方法も考えられます。
内覧はあるのに、購入申込みがない場合
こちらは、さらに具体的な分析が必要です。
例えば、
3か月で5組が内覧。
しかし、購入申込みはゼロ。
というケースです。
※数字は説明のための仮定です。
この場合、実際に物件を見た方が購入を見送った理由を確認します。
例えば、
写真より建物が傷んでいた。
リフォーム費用が想像より高かった。
室内のにおいや湿気が気になった。
庭の管理が大変そうだった。
駐車場が使いにくかった。
という理由かもしれません。
古い実家の場合、
広告で興味を持ってもらえたものの、実際の建物状態を見て購入を見送る
ということも考えられます。
この場合は、
現状のまま価格を見直す。
最低限の清掃や整理を行う。
中古住宅ではなく古家付き土地として販売する。
など、販売方法そのものを見直す選択肢もあります。
「値下げすれば売れる」とは限らない
例えば、1,500万円で販売していた実家を、1,400万円へ値下げしたとします。
100万円の値下げです。
しかし、売れない理由が、
再建築に制限がある。
接道条件に問題がある。
建物の修繕費が非常に高い。
といったものであれば、単純な値下げだけでは解決しない場合があります。
反対に、
周辺では1,200万円程度の成約事例が多い。
競合物件と比較して価格が高い。
という場合なら、価格調整によって問い合わせが増える可能性があります。
大切なのは、
「3か月売れないから100万円下げる」
ではなく、
「なぜ100万円下げる必要があるのか」
を説明してもらうことです。
古い実家なら、買主を変える方法もある
例えば、
築50年。
住宅設備は古い。
建物の傷みも進んでいる。
という物件です。
一般の住宅購入者へ販売していても、なかなか買主が見つからない場合があります。
そのようなときは、買主の対象を見直す方法もあります。
例えば、
中古住宅をリフォームして利用する人。
土地を購入して新築住宅を建てたい人。
建売住宅を建築する事業者。
古い建物を再生して利用する事業者。
などです。
同じ不動産でも、誰が購入するかによって評価が変わります。
一般の住宅購入者にとっては、
「リフォーム費用が高い」
という問題でも、建物を解体する予定の事業者にとっては、土地としての価格が判断材料になります。
そのため、一定期間売れない場合は、値下げだけでなく、販売対象そのものを見直してみることも重要です。
不動産会社へ確認したいのは「次に何をするか」
例えば、不動産会社から、
「問い合わせが少ないので価格を下げましょう」
と提案されたとします。
その際には、
「価格を下げたら、どのような買主へ販売する予定ですか？」
「現在の広告で改善できる部分はありますか？」
「ほかの不動産会社からの反応はありますか？」
「買取業者へ打診した場合はいくらくらいですか？」
と聞いてみてもよいでしょう。
重要なのは、売れなかった結果を報告してもらうことだけではありません。
その結果を踏まえて、次にどのような販売活動を行うのか。
そこまで説明してもらうことが大切です。
実家が売れず、今後の進め方に迷っている方へ
「3か月以上売り出しているが反応がない」
「不動産会社から値下げを勧められている」
「古い建物なので買主が見つからない」
「現状売却と解体後売却のどちらがよいか分からない」
という場合です。
現在の販売状況を整理し、
売却価格。
建物状態。
広告方法。
想定する買主。
売却までに必要な費用。
などを比較することで、次の方法を検討できます。
宮城県内の空き家・相続不動産について、売却方法を見直したい段階でもご相談いただけます。
なお、すでに他社へ売却を依頼している場合は、現在の媒介契約の種類や内容を確認する必要があります。
空き家相談専用ページ
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
値下げする場合は「最終的な手取り」も確認する
例えば、
現在の売出価格は1,500万円。
不動産会社から1,300万円への値下げを提案された。
という場合です。
200万円の値下げです。
ここで考えたいのは、
「1,300万円なら売れるのか」
だけではありません。
例えば、現状のまま1,300万円で売却する方法と、
200万円かけて解体し、1,500万円で売却する方法では、単純な差引額は同じです。
一方、解体しても1,500万円で売れる保証はなく、売却までに時間がかかる可能性もあります。
さらに、
測量費。
家財処分費。
仲介手数料。
税金。
などの負担も考える必要があります。
相続した実家では、売却価格そのものよりも、
「最終的にいくら手元に残るのか」
を比較することが重要です。
売れないまま持ち続ける場合の費用も考える
例えば、実家を売り出して6か月経ったとします。
その間も、
固定資産税。
火災保険。
草刈り。
庭木の管理。
建物の修繕。
などの費用がかかります。
仮に年間維持費が30万円であれば、単純計算で半年間15万円です。
もちろん、物件によって実際の費用は異なります。
さらに、長期間空き家のままであれば、建物の状態が悪化する可能性もあります。
そのため、
「絶対に1,500万円以下では売りたくない」
と考えていても、維持費や今後の建物状態によっては、価格を見直した方が合理的な場合があります。
反対に、急ぐ必要がなく、一定の需要が期待できる物件なら、販売を続ける方法もあります。
大切なのは、時間と費用を含めて判断することです。
売却を一度中止するのも選択肢
なかなか売れない場合、
必ず価格を下げ続けなければならないわけではありません。
例えば、
家族で利用する予定ができた。
賃貸需要があることが分かった。
建物を活用できる可能性が出てきた。
という場合です。
このようなときは、売却を一度見直す方法もあります。
ただし、媒介契約の期間中に販売を中止する場合などは、契約条件を確認する必要があります。
実家の今後については、
売却。
賃貸。
管理。
解体。
活用。
という複数の選択肢があります。
売却活動を始めたからといって、必ず売却だけを続けなければならないわけではありません。
まとめ｜空き家が売れないときは、価格を下げる前に「売れない理由」を確認する
相続した実家を売り出して3か月。
なかなか買主が見つからない。
このようなとき、価格を下げることは一つの方法です。
しかし、必ずしも最初に行うべきこととは限りません。
まず、
物件情報は十分に見られているのか。
問い合わせはあるのか。
内覧は行われているのか。
購入を見送った理由は何か。
現在の価格は相場に合っているのか。
を確認します。
そして、必要に応じて、
広告を見直す。
写真を変更する。
販売対象を変える。
価格を見直す。
買取を比較する。
という方法を検討します。
特に古い実家では、一般の住宅購入者だけでなく、土地を利用したい事業者など、別の買主が見つかる可能性もあります。
重要なのは、
「売れないから値下げする」
ではなく、
「なぜ売れないのかを確認し、その理由に合った対策を行う」
ことです。
相続した空き家だからこそ、一つの販売方法だけにこだわらず、現在の市場状況や所有者の希望に合わせて、売却の出口を考えてみてはいかがでしょうか。
売却活動が長引いている空き家についてもご相談いただけます
「実家を売り出しているが、なかなか売れない」
「値下げするべきか迷っている」
「古い家なので買取も検討したい」
「解体した方がよいのか分からない」
という段階でも構いません。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
売却する場合も、価格だけでなく、販売方法や必要な費用、最終的な手取りを確認しながら進めます。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
空き家相談専用ページはこちら
https://www.bluekey-sendai.com/akiya/
※本コラムは、空き家・相続不動産の販売活動について一般的な考え方をまとめたものです。適切な売出価格、販売期間、値下げの必要性等は、物件の所在地、状態、市場動向、販売条件等によって異なります。また、媒介契約の変更・解除等については、現在の契約内容をご確認ください。
