新築一戸建ての予算は年収倍率ではなく手取り25%で決めるべき理由

「新築一戸建てを買いたい気持ちはあるのですが、うちの年収でどこまで予算を組んでいいのかよく分からなくて…」。物価高の影響もあり、住まいの取得に不安を抱える方からのご相談は、ここ数年で確実に増えています。金額が大きいだけに周囲の人にも聞きづらい。結果として、予算の輪郭が決まらないまま物件情報だけを眺め続けている方が少なくありません。

予算は「物件価格をいくらにするか」から決めるものではないと私は考えています。かかる総額と、毎月いくらまでなら無理なく返していけるか。この二つから逆算して決めていくものです。

予算を物件価格から決めると、あとで苦しくなります

予算を物件価格から決めると、あとで苦しくなります

新築一戸建ての購入で必要になるお金は、物件の価格だけではありません。仲介手数料、登記費用、不動産取得税をはじめとする各種税金、火災保険料、引っ越し費用。さらに、新しい住まいに合わせた家具・家電の買い替えも重なります。

国土交通省の調査でも、分譲戸建住宅を取得した世帯の21.9％が、住まいについて満足していない点として「価格（予定より高くなった）」を挙げています。三大都市圏の分譲戸建住宅の購入資金は、平均5,099万円でした（出典：国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査」、令和6年度に住み替え等を行った世帯を対象・2026年7月発表）。

予定より高くなる原因の多くは、物件そのものではなく、あとから出てくる費用だと私は感じています。そのため当社では、最初のご相談の場で、登記費用・仲介手数料・ローン保証料・火災保険・引っ越し費用まで含めた総額をすべてお見せしています。総額が見えれば、そこから逆算して物件価格の上限が決まります。

目安にしているのは、手取りの25％です

「年収の何倍まで借りられますか？」とよく聞かれるのですが、正直この質問にあまり意味を感じていません。見るべきなのは借入額の倍率ではなく、毎月の返済額が家計に占める割合だからです。

金融機関は住宅ローンの審査にあたって、返済負担率を重視します。返済負担率とは、年間の返済額が年収に占める割合のことです。一般には30〜35％前後を上限とすることが多いとされています。

ただ、これはあくまで「貸せる上限」であって、「無理なく暮らせる上限」ではありません。審査に通る金額と、10年後20年後も気持ちよく払い続けられる金額は、まったく別のものです。

そこで私がお伝えしている目安は、手取り年収に対して年間返済額をおおむね25％程度までに抑えることです。額面ではなく手取りで見るのは、社会保険料や税金を差し引いたあとのお金でしか、実際の返済はできないからです。

この線を引いておくと、教育費や生活費と住宅ローンがぶつかりにくくなり安心です。審査上限に近い金額を提案する考え方もありますが、私はお勧めしていません。

年収帯によって、置くべき重心は変わります

数字にすると、ぐっとイメージしやすくなると思います。
たとえば年収400万円台のご家庭であれば、毎月の返済額はおおよそ6〜7万円台に抑えると、教育費や生活費との両立がしやすくなります。ここを超えると、お子さまの進学時期に家計が窮屈になりやすいというのが、私の実感です。

一方、年収600万円台以上になると、毎月9〜10万円台を返済に充てても、家計全体のバランスを保ちやすい傾向があります。ただし、車の保有台数や教育方針によって、同じ年収でも適した金額はかなり変わります。

ですから私は、目安の数字をお伝えしたうえで、必ずキャッシュフロー表を作成します。給与や賞与だけでなく、教育費や老後資金まで含めて、住宅ローンを組んだ場合の資金の推移を年単位で並べていく資料です。

「この条件なら65歳の時点で金融資産はこう推移する見込みです」と具体的にお見せすると、漠然とした不安が、判断できる材料に変わります。以前、リノベーションをご検討中のお客様にも、物件購入費と工事費を合わせた総額で予算を組む方法をご説明したところ、イメージが一気に具体化したとおっしゃっていただきました。

変動金利を選ぶなら、余裕は返済比率で持つ

当面の毎月返済額を抑えたい場合に、金利が低く設定されることの多い変動金利型を選ぶケースがあります。ご相談の場でも、ここで迷われる方は多いです。

ただ、変動金利型は将来の金利上昇によって返済額が変わる可能性があります。固定金利とどちらが有利かを言い切れる人は、おそらくいません。金利の先行きは誰にも分からないからです。

だからこそ私は、金利タイプで勝負するのではなく、返済負担率のほうに余裕を持たせることをお勧めしています。仮に金利が上がっても、手取りの25％という線に余白があれば、家計は持ちこたえやすくなります。

逆に審査上限ぎりぎりで変動金利型を選ぶと、金利の上昇と教育費の増加が重なったときに逃げ場がなくなります。金利タイプの選択は、余裕をつくったうえでの話だと考えています。

なお、どの金利タイプが向いているかはご家庭の収入構成や返済期間、団体信用生命保険の内容によっても変わります。ここは一般論ではなく、個別に試算したうえで判断していただきたい部分です。

お金の話は、物件を探し始める前に

私が独立してから10年、会社員時代を含めれば18年以上、神奈川の現場で住まいとお金のご相談を受けてきましたが、予算の話は、物件を探し始める前にきちんと整理しておくのがベターです。

物件探しは一般に3か月から半年、長い場合は1年以上かかることもありますが、数多くの物件をご案内すると、かえって迷われる方が少なくありません。先に総額と毎月の返済額の上限が決まっていれば、見るべき物件はおのずと絞られます。本当に良い物件を逃してほしくないからこそ、私はヒアリングで条件を整理し、納得いただける範囲に絞ってご提案しています。

そして、お引き渡しはゴールではありません。住宅ローンの借り換え、確定申告の手続き、保険の見直し、将来の売却や資産運用まで、暮らしが続く限りご相談を受けています。最初の予算設計は、その長い付き合いの入口です。

ワンフィニタス株式会社では、月にお受けする件数をあえて絞り、代表である私が神奈川全域のご相談を直接担当しています。横浜市旭区の事務所を拠点に、ご相談は無料で何度でも承ります。まずはお気軽にご相談ください。（https://onefinitas-estate.jp）