分譲マンションのメリットとデメリット｜管理費と修繕積立金の考え方

戸建てにするか、分譲マンションにするか。住まい探しで多くの方が最初に立ち止まる分かれ道がここです。物件情報を見比べているうちに、そもそもどちらが自分たちに合っているのかわからなくなってしまった、という状態でご相談に来られる方も少なくありません。

そんなときによくいただくのが、「分譲マンションのメリットとデメリットは何ですか？」というご質問です。今回は、このご質問に私が普段どうお答えしているかを、そのままお伝えしたいと思います。

ちなみに私はこのご質問に、設備や間取りの話からはお答えしていません。分かれ目になるのは、もっと別のところにあると考えているからです。

分譲マンションのメリットは住み心地と管理

分譲マンションには、遮音性や耐震性に配慮した構造で建てられている物件や、オートロックなどの共用設備が整った物件も多くあります。日々の暮らしのなかで感じる安心感や住み心地の良さは、大きな利点だと思います。

ただ、私がメリットとしてより重く見ているのは、設備そのものよりも管理の仕組みのほうです。
管理組合による長期修繕計画や修繕積立金の仕組みが整っていれば、建物の状態を保ちやすくなります。長期修繕計画とは、建物の劣化に備えて、いつ、どこを、どのように修繕するのかをあらかじめ定めておく計画のことです。

修繕積立金とは、その計画にもとづく工事費用を、区分所有者が毎月少しずつ積み立てておくお金のことです。修繕の時期が来てから慌てて資金を用意するのではなく、先に備えておくための仕組みだとお考えください。

この仕組みが機能している建物は、年数が経っても手入れの行き届いた状態を保ちやすく、結果として資産価値の維持にもつながりやすくなります。同じ築年数のマンションでも、ここに差が出ます。
修繕の判断や費用の準備が、あらかじめ仕組みとして用意されていることが、分譲マンションならではの良さだと、私は感じています。

管理費と修繕積立金は住み続ける限りの固定費

一方で、分譲マンションでは、住宅ローンの返済とは別に、管理費や修繕積立金を毎月支払う必要があります。しかもこれは、ローンを完済したあとも、住み続ける限り続いていきます。

管理費は日々の管理運営のために、修繕積立金は将来の大規模修繕のために使われるお金です。性格がまったく違うので、私はこの二つを分けてご説明するようにしています。

国土交通省も、管理費・修繕積立金の負担や修繕工事の計画が、購入後の暮らしに大きく影響することを指摘しており、長期的な支出として考えることが重要だとしています。

もうひとつ、あまり意識されていない点があります。大規模修繕の内容や、その際の追加負担は、管理組合の合意形成によって決まるという点です。つまり、ご自身の判断だけではコントロールしにくい部分が残るということです。話し合いの結果によって、想定していなかった負担が生じる可能性もあります。

毎月の支払いは住宅ローンだけではないという点をどう受け止めるかで、戸建てと分譲マンションのどちらが合うかは変わってくると、私は思っています。

住宅ローンと管理費は合わせて考える

物件を比べるとき、多くの方は物件価格と住宅ローンの金利に目が向きます。もちろん、そこは大事なところです。ただ私は、管理費と修繕積立金まで含めた毎月の総額で、戸建てと比べていただくようにしています。

住宅ローンの返済は長期に及びます。その間に金利が変動したり、収入の状況が変わったりする可能性は、どなたにとっても否定できません。そこに固定的な支出が上乗せされることを、購入前に織り込んでおきたいのです。

なお当社では、不動産の視点だけでなく、ファイナンシャルプランニングの視点も合わせてご相談をお受けしています。住宅ローンの選び方や借り換えのご相談も含めて、住まいとお金を切り離さずに考えたいと思っているからです。

ご相談の場では、まずどのような暮らしを望んでいらっしゃるのかを丁寧にお伺いし、そのうえで数字に落とし込んでいきます。ご要望が整理されると、初回のご相談で方向性が定まる方も多くいらっしゃいます。

内見で私が見ている、管理のチェック項目

国土交通省は、マンションの管理状況が居住後の快適さだけでなく資産価値にも大きな影響を与えるとして、管理状況を点検するチェックシートや、管理計画認定制度を整備しています。それだけ管理が重く見られているということです。

そこで私が確認しているのは、次の四つです。
・長期修繕計画があるかどうか、そして何年先まで、どこを直す計画になっているか
・修繕積立金が、計画に対して実際にどれだけ積み立てられているか
・エントランスや廊下など、共用部分の清掃が行き届いているか
・管理人の勤務体制が、常駐か巡回か、週に何日入っているか

この四つを順に見ていくと、その建物が長く大切に使われてきたかどうかが、自然と見えてきます。

管理組合が機能している建物と、そうでない建物とでは、共用部分の空気がまるで違います。図面や販売資料からはわからないことが、共用部分には表れます。だからこそ、内見の際には共用部分をご自身の目で確かめていただきたいと思っています。

戸建てと分譲マンション、どちらが優れているという話ではありません。ご家族の状況、これからの住まい方、家計の見通しによって、合う選択は変わります。だからこそ、物件を探し始める前に判断の軸を整えておくことが、遠回りに見えて近道になります。

どちらにするか迷っていらっしゃる段階こそ、いちばん相談していただきたいタイミングです。軸が定まっていない状態で物件を見続けると、条件が少しずつぶれていき、最後に決め手を見失ってしまうことがあるからです。

まとめ

分譲マンションは、建物そのものよりも管理の状態を見ることで、暮らしやすさも将来の見通しも変わってくるものだと私は考えています。迷っていらっしゃる今こそ、判断の軸を一緒に整えていきましょう。

ワンフィニタス株式会社は、住まいとお金のご相談をお受けしています。分譲マンションのメリットとデメリットの整理から、管理費・修繕積立金を含めた資金計画の組み立てまで、一緒に考えます。まずはお気軽にご相談ください。
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