空き家を売却した場合の税金について。特別控除は受けられる？
親が住んでいた実家などを売るとき、忘れてはならないのが必要経費の存在です。売却した金額がそのまま手に入るわけではありません。「せっかく売れたのに、経費がかかり過ぎてあてが外れた」などと思わないように、必要経費についてしっかりと把握しておくことが大切です。
仲介手数料や印紙税、所有権移転登記など各登記費用について見ていきましょう。
不動産業者に支払う仲介手数料
不動産の売却は一般的に不動産業者に仲介を依頼します。物件が売れた場合は仲介手数料が発生します。これは成功報酬ですので、売れなかった場合は発生しません。
金額は不動産業者によって違いますが、国土交通省告示によって上限を決められており、売買価格の３％＋６万円となっており、これに消費税がかかります。５０％を売買契約締結時に、残りを引渡し時に払うのが一般的です。
なお、不動産業者が直接買い主となった場合には仲介手数料はかかりません。
印紙税
次に印紙代です。これは不動産売買契約書に貼るための収入印紙の代金です。
（例）
500万円～1000万円以下 … 10,000円の印紙。
1000万円～5000万円以下 … 20,000円の印紙。
5000万円～1億円以下のもの…60,000の印紙。
上記のように売却価格によって変わってきます。
売渡証書作成費用
不動産の登記名義人を変更するために、所有権移転登記の手続きを行います。その際、売り主が用意する書類が売渡証書で、作成費用がおよそ1万円～2万円になります。
該当する方のみに発生する費用
〇抵当権抹消費用
金融機関に設定されている抵当権を抹消するための登記費用です。抵当権は住宅を購入する際、金融機関にローンを組むと担保として設定されるものです。
抵当権が残ったままだと売却できないので、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。
一般的にかかる費用は１件につき1,000円程度で、土地と建物で2,000円です。司法書士への依頼費用が別途かかり、1万円～2万円程度となります。
〇住所変更登記費用
市役所に転居届を出しても、登記簿上の住所は変更されません。不動産売買で所有権が変わった時、上の項で説明した所有権移転登記を行いますが、登記名義人（売り主）の登記上の住所と現住所が一致しない場合には住所変更登記が必要となります。
所有権移転登記の申請書は、売り主の印鑑証明書を添付するため、現住所と登記簿上の住所が異なると申請が通らなくなるからです。
〇増築登記費用
登記されている建物を、改築、増築し、その部分が未登記である場合、売り主の負担で建物表題変更登記をする場合にかかる費用です。床面積によって変わってきますが、一般的な住宅の場合、7万円～10万円程度です。
〇建物減失登記費用
更地にして売却する場合、建物の解体後、1ヶ月以内に建物滅失登記が必要です。自分で行うことも可能ですが、土地家屋調査士に代行してもらうケースもあります。その場合の費用は4万円～5万円ほどです。
〇測量費用
土地の面積を測量する費用で、公簿売買で納得してくれる場合は必要ありませんが、登記簿上の面積と実際の面積が異なる場合は、正確な面積を明らかにしておいたほうが良いといえます。
また境界に塀やフェンスがなかったり、境界杭が見つけられなかったり、地価が高い地域などは測量したほうが良いといえるでしょう。費用は土地の形状や広さによって変わってきますが、一般的な住宅の土地であれば35万円～45万円程度です。
〇相続登記費用
不動産の名義変更の手続きです。亡くなった親名義のままでは売却できません。司法書士に依頼することが多いですが、自分で手続きを行う方もいます。
法務局に出向いて必要書類とともに登記申請書を提出します。不動産の評価額に対して０．４％の登録免許税、戸籍や登記簿謄本の取得費用などが必要です。
売ったあとに瑕疵が発覚した場合
不動産の売買では通常、所有権移転手続きをして引き渡したら取引は終わりとなります。
しかし、住み始めてから、売り主が知らなかった欠陥が見つかることがあります。
シロアリが発生していた、雨漏りがするなどの瑕疵が見つかった場合、どうなるのでしょう。
このような場合、法律は買い主保護の立場をとっているので、売り主が補修や損害賠償を求められることがあります。
こうなると普段自分が住んでいない親の家を、売却することが不安になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
弊社「アートランド」がご案内するリノベーション済みの中古住宅「リフレッシュ住宅」は、内閣府認証のＮＰＯ法人「日本ホームインスペクター協会」認定の住宅診断士による厳しい検査を受けています。
これによって、目に見えない、普段は気づかない構造部分もしっかりとチェックされ、瑕疵がないと診断されています。
したがって売り主さまは、「知らなかった不具合が見つかってトラブルになる」というような心配がありません。また買い主さまも不安なく中古住宅をお求めいただくことができます。
