空き家を売却した場合の税金について。特別控除は受けられる？
今回は空き家をお持ちの方にとっては避けて通れない「空き家対策特別措置法」についてお伝えいたします。
老朽化が進んだ空き家は、倒壊や不法侵入、ゴミの不法投棄、景観を損なうなど、近隣の住民の生活に悪影響を及ぼします。しかし、空き家は全国に増え続けるばかりです。
そこで、国はこのような事態に対処するために、2015年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」、略して「空き家対策措置法」を制定、施行し、「特定空き家」の指定に乗り出しました。
これによって「特定空き家等」の指定を受けると、所有者は固定資産税の住宅用地の特例が受けられないなど、ペナルティが科されることとなりました。
地方に空き家を持つ方や、将来空き家となる家を相続する方は、「特定空き家」と見なされないために、最低限の維持、管理を行わなくてはなりません。空き家をそのままにしておけない時代となったのです。
特定空き家はどのような基準で認定されるか
空き家対策措置法の目的は次の通りです。
１．地域住民の生命、身体、財産を保護する。
２．地域住民の生活環境の保全。
３．空き家等の活用の促進。
4．空き家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進する。
５．公共の福祉の増進と地域の振興に寄与する。
これに基づいて各自治体（市町村）が空き家の確認作業を行い、その結果、「特定の状態が当てはまる空き家（特定空き家）」と認定されると、所有者に対して助言、指導、勧告を行います。
どのような空き家が特定空き家に認定されるかというと、国土交通省が定めた認定基準は次の通りです。
１．基礎や屋根、外壁などに問題があり、倒壊などの危険があるもの。
２．ごみの放置などで衛生上有害なもの。
３．適切な管理が行われておらず、著しく景観を損なうもの。
４．その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切なもの。
特定空き家に指定されるとどうなるか
「特定空き家」の指定を受けると、まず自治体による立ち入り調査が入り、所有者に対して、きちんと管理するよう助言、指導が行われます。所有者には猶予期間が与えられ、その間に改善が認められれば指定から解除されます。しかし、改善が認められない場合、修繕、解体等の勧告、命令に従う義務が生じます。
これを無視して放っておくと、所有者にペナルティが科せられます。
そのひとつが、固定資産税の軽減措置がなくなることです。
固定資産税が6倍になるって本当？
固定資産税とは土地や家屋の所有者に課される地方税で、毎年1月1日時点で、所有者として固定資産課税台帳に登録されている人が納めるものです。
親から相続して空き家となっている家に対しても、固定資産税は発生します。
特定空き家に指定されると、「住宅用地の特例」という軽減措置が適用されなくなり、土地に課される固定資産税の額が高くなります。「6倍になる」という話を聞いたことがある方も多いと思いますが、税負担額がそのまま6倍になるわけではありません。
その仕組みをご説明いたします。
固定資産税の税額は課税標準×１．４％です。
課税標準というのは、ざっくり言うと評価額のことで、国が定めた固定資産評価基準に基づき、自治体が土地と家屋に対して、それぞれの課税基準を算出します。
更地の場合の固定資産税は【課税標準×１．４％】です。
住宅にかかる固定資産税もこれと同じです。
しかし、１戸につき２００平方メートル以下の住居用地部分（小規模住宅用地）に関しては、特例の対象となり【課税標準×６分の１×１．４％】となります。
また、１戸につき２００平方メートル以上の住居用地部分（一般住宅用地）では【課税標準×３分の１×１．４％】となっています。
以上のように、家が建っていると土地にかかる税金は、特例によって軽減されるのです。家を解体して更地にした場合、住宅にかかっていた分の税金はなくなりますが、土地にかかる税金が最大6倍に跳ね上がるため、一般的には増税となるケースがほとんどです。
勧告に従わないとどうなるか
立ち入り検査を拒否したり、期限以内に勧告に従わなかったりすると、それぞれ、20万円以下、50万円以下の罰金を受けることになります。
最終的には「行政代執行」として、強制的に解体撤去され、その費用を徴収されることになります。費用が負担できないとなると、財産の差し押さえも行われます。
以上のようなことから、特定空き家の指定を受けた場合は、速やかに応じることが大切です。
しかし、指導にしたがって修繕、管理を行ったとしても、一度やれば終わるかといえばそうではありません。修繕はまた必要になるでしょうし、いつかは解体しなければならない日も来るでしょう。
不動産を処分しない限り、維持費と税金はかかります。
「空き家をとりあえずそのままにしておく」という選択肢が通用しなくなった今、空き家をお持ちの方は、一刻も早く有効活用を考えることが必要です。
