『大久保町福田』築21年分譲マンション、その価格は？！

こんにちは、アルデ株式会社の林﨑です。
当コラムをいつもご覧頂き、有難うございます！

皆さんが中古物件を探す際、築年数を気にされますか？
15年程前でしたら、昭和築は古いなぁ、などの声をよく
聞きましたが、現在すでに平成29年。
平成元年築でさえ、28年以上も経過した物件となってます。
同じ築年数でも、構造によって法定耐用年数が違います。
鉄筋コンクリート造の場合、その年数は47年です。尚、法定
耐用年数は実質、減価償却用の数字ですので、それ以上
もちませんよ、という数字ではありません。
実際、コンクリート自体は腐食しませんので、もっと耐えられると
言われています（参考：関東の同潤会「上野下アパート（RC造）」は
築84年で解体）。
であれば、築年数よりも、もっともっと大事な項目があるのでは？
それが一体何なのか、これについてお話しします。

今、日常生活は便利ですか？

まず皆さんにお聞きしたいのですが、「駅が遠い、スーパーが遠い、
コンビニが遠い、ドラッグストアが遠い、病院が遠い、銀行が遠い、
郵便局が遠い。」、このような立地に住みたい、と思われますか？
恐らく、ほとんどの方が「ノー！」でしょう。
私も、当然同じです。
もし、選べるのなら、色々な施設が徒歩圏内、若しくは自転車で
数分の距離にあって欲しいものです。ですが、実際には便利で
あればある程、地価が高くなり、賃貸でも売買でも必然的にコストは
高くなります。但し、子供の通学距離などをメインに考えて、
立地・物件を選択する場合、ある程度の不便は仕方がない、と
皆さん考えられます。
けど、もし利便性もオマケで付いてくるのなら、それに越したことは
ない、と思われる事でしょう。
そこに住んでから1～2年後に便利になるケースは、ほぼ無いに等しいのです。

築年数は大した問題ではない？

では、同じ便利な立地でも、コストを抑える為にどうすれば良いのか？
いくつかあります。
　①広さ（面積・間取り）を小さくする。
　②構造（鉄筋コンクリート造・鉄骨造等）へのこだわりを捨てる。
　③築年数を考慮しないようにする。
　④階数や中部屋・角部屋のこだわりを捨てる。
これらの中で、広さや構造については、分譲マンションであれば、
正直めちゃくちゃ大差は出ません。
やはり、③の築年数が大きく価格に影響してきます。例えば、
大久保町福田の「サンシティ明石大久保」ですが、平成8年
9月築（築約21年）の約70㎡が、1，530万円で成約済と
なってます。
直近の事例で見ますと、市場に出てからホンの10日程で取引き
されてます。
比較物件として、山陽電鉄江井ヶ島駅から徒歩6分、平成13年
5月築の約68㎡が、1，180万円で現在市場に出てます。前述の
物件より5年も新しいマンションなのに、1ヵ月経過した今、まだ
未成約の状態です。ここも良いマンションなんですけどね。。
このスピードの違いは何なのか？！
やはり、「立地」の違いである事は、明白でしょう。
築年数は決して大きな問題ではない、と言えるでしょう。

賃貸なら毎月〇万円！

現在「大久保町福田1～3丁目」には、分譲マンションがほんの
2件しか経ってません。
坂が無く、駅まで徒歩約7分、イオンショッピングセンターまで徒歩
約4分、医療施設や金融機関も徒歩圏内、という立地ですので、
普段の生活に何ら不便を感じる事は無いでしょう。そんな立地の
「サンシティ明石大久保」ですが、前述した1，530万円を住宅
ローン借入で購入した場合、毎月約4．2万円（返済期間35年、
金利0．775％で計算）です。管理費や修繕積立金、駐車場代
まで含めても、約60，500円となります。じゃあ、同マンションで分譲
貸しが出た場合、一体いくらなのか？成約事例のデータがほとんど
無いのですが、2016年11月成約の事例ですと、9階部分（約80㎡・
4LDK）で9．5万円でした。この事例を基に、3LDK・70㎡の
賃料を計算すると、大体8．3～8．5万円くらいになります。購入した
場合と比べると、毎月2万円以上も高い金額です。こうした背景がある
からこそ、供給数が少ないタイミングで売却すると、相場より多少高い
価格であっても「早期成約」となるワケです。

不動産は、原則0円にはなりません。但し、価格がどんどん下がって
いくのが通常です。
その中でも、下落幅が小さい物件、若しくは価格が上昇している物件
は実在します。今回ご紹介した物件がその一つです。今後、大久保駅
周辺が廃れていかない限り、この傾向は当面続いていきそうです。
もし、何かの事情で「貸す」か「売る」という状況になった際には、
どうぞ気軽にご相談下さいませ。

参考コラム：新快速停車駅は不利？！徒歩5分以内が断然有利！

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