中古住宅購入で住宅ローンを取り組む時の注意点

新築住宅は価格上昇中

・新型コロナ問題からのウッドショック
・ウクライナ情勢
・歯止めがかからない円安
これらによって現在は建設資材が高騰しており、新築住宅の建設費が上昇しています。
筆者の自宅近隣の住宅地にも販売中の新築建売住宅がいくつかありますが、以前よりも価格が上がっているようです。
新築住宅がそのような状況なので、マイホームとしては新築住宅を諦めて中古住宅を検討する人もおられるのではないでしょうか？
そこで今回は、中古住宅購入で住宅ローンを取り組む場合の注意点についてお話をしていきます。

取組先金融機関の規定によって最長借入年数が異なる

各金融機関の住宅ローン最長借入年数は、完済時年齢の規定に合えば35年、40年、50年とありますが、新築住宅であれば何も気にすることはありません。
ただし中古住宅となると、築年数や建物の種類（一戸建・マンション）によって、ほとんどの金融機関で最長借入年数の規定を設けられています。
例えば築年数が古いマンションだと、最長借入年数が大幅に短くなることもあるのです。
もしも出来る限り長期のローンを組みたい場合は、それに対応できる金融機関で取り組まなければなりません。
なおフラット35は年齢が44歳以下の人であれば、購入物件が新築住宅・中古住宅に関わらず最長借入期間35年で取り組むことが出来ます。

フラット35では適合証明検査に合格することが必要

最近は円安が進んでいることから、住宅ローンの金利動向が不安視されている状況です。
変動金利を避けて固定金利で、と考える人もおられるかもしれません。
そうなると第一に考えられるのがフラット35です。
ただし中古住宅でフラット35を取り組む場合、注意しないといけない点があります。
それは「購入物件が適合証明書を取れる建物であること」です。
築年数が古い建物だと適合証明書が取れない場合があるうえ、マンションだと管理規約や長期修繕計画もチェック項目となっています。
そしてフラット35の審査の最近の傾向として、適合証明書が「フラット35S」に対応していることを求められることもあります。
融資の審査で承認を取っても、適合証明書が取れなかったらその物件ではフラット35を利用できないので、築年数が古い物件で検討する場合は注意してください。

一戸建は住宅ローンの担保として適格ではない場合がある

住宅ローンの担保として問題がある例を挙げてみましょう。
・新築後に増築されていてその部分が未登記
・敷地内に倉庫などの付属建物があるが未登記
・建物内に事務所部分や店舗部分がある
増築部分や付属建物の未登記部分があっても、融資承認後に登記申請をすることで解決する場合があります。
付属建物は取り壊して、滅失後の現場写真を提出することで解決出来る場合もあります。
また建物の内外に事務所部分や店舗部分がある場合は、その面積割合に対して住宅ローンとして取り扱える金額が変わる（減額される）ことがあるので、ここも注意が必要です。

まとめ

今回は中古住宅購入にあたって、住宅ローン取組の視点から述べてきました。
購入については新築住宅とは異なる注意点が他にもたくさんあるので、購入を検討している人には、将来にわたって納得出来る物件に巡り合えることをお祈り申し上げます。