住宅ローン 借り換えの注意点とデメリット

マイホーム購入時の住宅ローン手続とは異なる

住宅ローンを利用してマイホームを購入した時、住宅ローンの手続は住宅会社の営業担当者に手伝っていただいた人が多いのではないでしょうか。
その時は営業担当者が準備した申込み書類に記入と押印をして、審査に必要な書類を担当者に預けて申込み→審査という流れだったと思います。
しかし借り換えとなると、いささか勝手が違います。
借り換え先の選択、審査に必要な書類の準備、事前審査や本審査の申込み、そのほか借り換え先やこれまで借りていた銀行の担当者とのやり取り、すべてを自身で行わないといけないということです。

借り換えの最大のデメリットは「諸費用がかかること」

住宅ローンの借り換えは、何らかのメリットがないと意味がありません。
しかし何らかのメリットがある反面、デメリットもあります。
最大のデメリットは「借り換えの手続には諸費用がかかる」ということです。
借り換えにかかる主な諸費用は以下のとおりです。
①借り換え先の銀行にかかる融資事務手数料
②借り換える住宅ローンの金銭消費貸借契約書にかかる印紙代
③借り換える住宅ローンの抵当権設定登記や既存ローンの抵当権抹消登記にかかる登記費用
④これまで借りていた銀行にかかる全額繰上返済手数料　　など

借り換え先が銀行なのかフラット35なのか、借り換え先の融資事務手数料がいくらなのか、新たな借入金額がいくらなのかによって諸費用金額には幅があります。
例として私が最近手続サポートをした案件は、フラット35で約1,600万円の借り換えをしたところ、約60万円の諸費用がかかりました。
この諸経費を借り換え先のローンに組み込むこともできます。
しかしそうすると、これまで減ってきた元金が借り換えることによって増えてしまうことになるので、そこは注意が必要です。

最も重要なのは借り換え先選び

借り換えを考える人の理由の多くは「現在返済中の住宅ローンの金利が高いから」です。
金利が低い住宅ローンに借り換えて「返済額を従来よりも低くすることで負担を軽くしたい」と考えるのは当然のことでしょう。
しかし先ほども触れたように、借り換えには諸費用がかかります。
それを考えると、借り換えは2度も3度もすることではありません。
よって借り換え先は「自身にとって最もメリットが大きい金融機関」を最初から選ぶことが重要といえます。

そこで借り換え先選びのためには、インターネットで情報収集をする人が多いと思います。
しかしそれだけに頼ることはあまりおすすめ出来ません。
私も業務において各銀行の住宅ローンのサイトをよく見ますが、中には専門家の私が見ても金利優遇の条件などが分かりづらいサイトもあるからです。

中には「金利上乗せなしで『がん団信』まで付けられる」という銀行もあります。
私は業務上でこれを知っていますが、なぜかこれはサイトには載っていません。

そのようなこともあるので、インターネットでの情報収集とともに銀行とコンタクトをとって直接確かめることも重要といえるでしょう。

住宅ローン借り換えの審査

最初にマイホームを購入した時と同様、借り換えの申込みにも当然審査があります。
大体のところは新規借入時と変わりませんが、提出書類で1点だけ大きな違いがあります。
それは事前審査の段階から「既存住宅ローン返済口座の最近1年分の記帳ページ」を見られることです。
それを見て既存住宅ローンの返済状況をチェックされるのですが、それであれば個人信用情報の調査で分かるのでは？と考えがちです。
実は金融機関によっては、口座引落しが期日から数日遅れたくらいでは延滞マークを付けないところもあります。
しかし借り換えの審査では、これまでの返済額が返済日当日に毎回きちんと引き落とされているかを重要項目としてチェックするのです。
「借り換えの審査は新規借入よりも厳しい」
私がやり取りをしている銀行担当者から、そう聞いたこともあります。
これまでの返済口座が給与振込口座になっていたり、生活のメイン口座であればそのような心配は少ないでしょうが、そうではない方は注意するに越したことはないでしょう。

まとめ

マイホーム購入と同様に住宅ローンの取組や借り換えも、一生に何度もあることではありません。
・面倒だと感じるかもしれないが、大きな金額のお金に関わることなので理解すること。
・後で後悔することがないよう、借り換え先を焦らずに慎重に選ぶこと。
・借り換えには諸経費がかかることを踏まえて資金計画を立てること。
・審査に支障がないよう、出来ることは日頃から注意しておくこと。
借り換えを検討する人は、以上のことにくれぐれも注意してください。