住宅ローンの相談相手 こんな人のメリット・デメリット
①変動金利よりリスクが高い可能性がある「固定期間選択型」
住宅ローンの金利は大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2つがあり、さらに固定金利には「全期間固定金利型」と「固定期間選択型」の2つがあります。
全期間固定金利といえばフラット35を思い浮かべる人が多いと思いますが、銀行にも全期間固定金利はあります。
ただし銀行だと金利が高いので、全期間固定金利ではフラット35がその代表格となっているのです。
そこで「固定期間選択型」についてお話しします。
簡単に言うと「これから○年間、金利は変わりません。ただし約束の固定期間が終わったら新たにその時点の適用金利を選んでいただきます。」という住宅ローンです。
少し怖い言い方ですが、こうも言えます。
「固定期間終了後、新たに選ぶ金利が急上昇していたら毎月の返済金額が大幅に上がります」
「大幅に上がっても変動金利のような『125％ルール』はありません」
例えば当初「10年固定金利」で銀行と契約をすると、借りてから10年間は景気動向に関わらず金利も毎月の返済金額も変わりません。
しかし固定期間が終了すると再度「10年固定金利」を選ぶか、または「変動金利」などに切り替えるか、その選択をしなければなりません。
新たな適用金利が大きく変わらなければ良いのですが、住宅ローンの金利が著しく上昇している今の時期に固定期間が終了すると、場合によっては当初変動金利を選んだ時よりも大変な状況が待っているのです。
②今まさに相談を受けているケース
今月（2026年6月）の返済で10年の固定期間が終了するとのことで、まずは現状を確認するための資料を見させていただきました。
10年前（2016年）7月の融資実行
当時の金利はがん団信付の10年固定金利で1.10％
今では考えられないような低金利です。
32年返済（残り22年）
毎月の返済金額 123,620円
③金利を見直すとこうなる
今月（2026年6月）の基準金利から新たな適用金利や返済金額を予測するとこうなります。
【これまでと同じく10年固定金利にした場合】
基準金利 5.50％
これまでの返済で延滞が1度もなければ、ここから▲1.0％
この銀行との他の取引次第ではさらに金利割引がありますが、
それが特にない場合、適用金利は4.50％となります。
そして新たな毎月の返済金額は概算で173,094円です（約4万9千円アップ）。
ただし10年後にはまたその時点の金利で見直さなければなりません。
【変動金利に切り替えた場合】
基準金利 3.725％
これまでの返済で延滞が1度もなければ、ここから▲1.0％
この銀行との他の取引次第ではさらに金利割引がありますが、
それが特にない場合、適用金利は2.725％となります。
そして新たな毎月の返済金額は概算で146,042円です（約2万2千円アップ）。
ただし変動金利なので、今後適用金利が変われば返済金額も変わります。
明確な適用金利は、銀行は本人にしか教えないので、相談者様には早めに銀行に確認するよう伝えています。
後ほど表で示しますが、これまでが低金利だったため、これから選ぶのが10年固定金利でも変動金利でも毎月の返済金額がかなりの増額になることは間違いありません。
④フラット35や他の銀行に借り換えをする場合はどうなる？
この事例の場合、フラット35やネット銀行の変動金利に借り換えるという方法もあります。
借り換えをすると残り年数を全期間固定にしたり、毎月の返済金額を軽減できるなどのメリットがありますが、借り換えには以下のデメリットがあることに注意が必要です。
・審査がある（現在の年収等次第では審査に通らない場合あり）
・諸経費がかかる（このケースだと約100万円）
・現在がん団信に加入しているが、フラット35だとこの相談者様は年齢の関係で一般団信しか加入できない
・ネット銀行の変動金利だと毎月の返済金額を最も抑えられるが、将来金利上昇のリスクがある（今の銀行で変動金利に切り替えたとしてもそのリスクは同じです）
⑤まとめ
今回、相談者様には先述の③と④を比較した場合を一覧表にして渡しました。
低金利の時期に固定期間選択型を選び、今のように住宅ローン金利が上昇し続けている時期に固定期間が終了してしまうと、同じ銀行で返済を継続しても他の銀行に借り換えても毎月の返済金額が増えてしまうという事例でした。
このようなリスクがあることから、借入期間が長い方や途中で一部繰上返済の計画が難しい方に対して、私から積極的に「固定期間選択型」をすすめることはありません。
