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土地を購入して注文住宅の建築を検討する場合、その土地で、どのくらいの大きさの家が建てられるのかを理解することが、土地選びの大きなポイントになります。
そこで今回は、建物の大きさを規制する建ぺい率と容積率について解説します。
建ぺい率と容積率で 建物の大きさをイメージ
いくら自由度の高い注文住宅といえども、自身が所有する土地に好きな大きさで家を建てられるとは限りません。
土地には、それぞれ、その広さに対して、どのくらいの家を建てることができるのか、制限がかけられています。
もしこの制限がなければ、隣り合う建物同士が密集し過ぎてしまったり、高層住宅が乱立して、一日中、日かげの土地ができてしまったりと、街が大変住みづらい場所になってしまいます。
そのような状況が生まれないよう、建築基準関連法令で「建ぺい率」と「容積率」という規制が設けているのです。
この決まりを理解しておけば、自分の家を建てるには、どんな土地を選べば良いのか、おおよそのイメージを膨らませることができます。
建物の大きさを規制する 建ぺい率と容積率
建ぺい率とは、建物を建てる土地の敷地面積に対して、建物を真上から見た時の面積の割合のことを指します。
例えば50坪の土地で建ぺい率が50%の場合、建物の面積は25坪以内に限られます。
いっぽう容積率は、建物を建てる土地の敷地面積に対して、建物の総床面積（＝延べ床面積）の割合を示しています。
例えば50坪の土地で容積率が100％の場合、2階建て住宅の1階部分の床面積が30坪であれば、2階部分は20坪以内にしなければいけません。
ただし容積率には、玄関やバルコニー・ベランダ、ロフトなどは含まれず、一定の要件をクリアした地下室や車庫（インナーガレージ）などは通常の容積率の計算方法とは違う緩和規定があります。
また、容積率には「前面道路制限」という決まりもあるため、注意が必要です。
土地に面した道路の幅が狭い場合、防火面の考慮などから、境界から一定の範囲内に建物を建築せずに空間を設ける規制があります。
例えば、前面道路の幅が12m未満の場合、道路の幅に40％をかけた数値が容積率の上限となります。
このため、容積率200％の土地でも、前面の道幅が4mであれば、「4m×40％＝160％」で、160%が基準容積率となります。
このように、同じ広さの土地でも、その土地の建ぺい率と容積率によって、建てられる建物の大きさが異なるため、規制を理解しておくことが大切なのです。
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