REITファンドよりも高い利回りを得る方法とは？

先日、TVの経済ニュース番組でREIT（リート）について特集していました。
まずREITの仕組みや市場の解説がありました。
当然そのままREITの銘柄のランキングが紹介されると思っておりました。
すると、そのまま「REITファンド」のランキングに進行していったのです。あれ？　REITの話をしていたのに？　REITを束ねて投資する、「REITファンド」に話題が変換されていました。視聴者には勘違いしてしまう人もいたのではないでしょうか？

REITとREITファンドの違い

そもそもREITと「REITファンド」は別物です。
番組の主旨は投資信託のランキングを紹介するものでした。
ではREITは投資信託ではないのでしょうか？
実はREITは「不動産投資信託」です。そうです。投資信託の一種なのです。
上場している投資信託です。
しかしREIT銘柄は除外された「REITファンド」のランキングになってしまっていました。
あまり詳しくない視聴者が、REITファンド＝REIT　と誤解しても仕方ない進行でした。
せめて（REITを除く）という表記があった方が親切で正確だったと思います。

なぜREITファンドを勧める？　販売者はいくら儲かる？

そのTV番組で解説者は、ファンド関連の会社に勤務する人でした。
ファンドを買って欲しいけれど、REITそのものは買って欲しくない事情が透けて見えます。

「REITファンド」を勧めると販売者はいくら儲かるのでしょうか？
採り上げられたJ-REIT（日本REIT）ファンドのコストは以下です（実質分を含む）。　
・販売時（客から見ると購入時）手数料　上限3.3％
・保有コスト（運用管理費用、信託報酬など）　1.1％
初年度では　4.4％（上限）ということですね。
100万円を投資するのならば、約4.4万円がコストとしてかかります。
初年度、約4.4％以上の利益が無ければ、投資した元本よりも目減りします（元本割れ）。

販売者はこの4.4％のうち半分以上を、仲介した手数料として受け取っているのです。

「REITそのもの」を売った場合はいくら儲かるのでしょうか？
株式の売買手数料だけです。手数料水準は証券会社によって違いますが、ファンドならば受け取れる販売手数料や、運用管理費用の一部を受け取ることができないのです。
REITファンドを売った時の収益性が、REITそのものを売った時より儲かる。
・REITファンドを販売すると、販売者は儲かる。
・REITそのものを販売しても販売者は儲からない。
　この違いをよく理解してほしいのです。

高いコストの「REITファンド」がリターン不調の事実

コストの高いREITファンドは、運用成績も良いのでしょうか？
結論は、「過去1年、5年共に、組み入れ上位2銘柄のREITに劣る」ということでした。
＜1年のリターン＞
組み入れREIT（A）は50.83％
組み入れREIT（B）は39.37％
東証REIT指数　は33.52％
当該のREITファンド　は24.51％　という結果でした。
データ：Bloomberg 2021/04/23データ取得

＜5年のリターン＞
組み入れREIT（B）は38.42％
組み入れREIT（A）は25.82％
東証REIT指数　は5.98％
当該のREITファンド　は▼17.12％　という結果でした。
データ：Bloomberg 2021/04/23データ取得
当該「REITファンド」は5年ではマイナス運用（元本割れ）になっているのです。

REITファンドとREIT、どちらを選ぶ？

REITファンドのメリットは、自分で銘柄を選ぶ必要がないことでしょう。
また、少額で投資ができることもメリットです。

しかし、もう一度、投資家が実質的に負担するコスト、過去の実績を見直していただきたいのです。
過去のデータは過去のもので、今後も必ずこのようになるとは限りません。
リターンはいくらになるかは不確定要素です。
しかし、かかるコストは確定しています。

このコラムを読んだ人には、販売者の口車に乗らずに、より良い選択をしていただきたいと思っております。

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