閑散期の長期空室を避ける募集条件の作り方 vol.01
「直接のライバル関係になる競合募集物件の進捗状況からリーシン
いろんな要素と変数が絡み合う戦略なので、公言差し控え案件ではありますが、要素をいくつか列記します。
・長期保有か短期エグジット狙いか
・募集時期とマーケット特性
・競争力のある住戸と弱い住戸の賃料差
・1，3，6の法則
・初期で貯金し後半の住戸ではきだし
・AD等のリーシングコスト予算
・ライバル物件を出し抜く「見せ方」と「賃料変更のタイミング」
・ライバルとの得手不得手を把握
・オーナーのファイナンス事情
まずオーナーの意向ありきなので、その思いや試算の実現に近づけるべく賃料やリーシング期間、マイルストーンを設定していきます。
この賃料ならこんな戦略が取れる、またはこの戦略でないとこの賃料は取れない、を行ったり来たりしてバランスを整理しながら方向性の決定とそれに伴って賃料の調整を行います。
オーナーも不動産も状況は様々で
・同時期に竣工するライバルと同時に募集活動をする場合
・33平米のStudio的な間取りで類似ライバルがおらず相場を作りに行く場合
・ライバルがファンド系で賃料も手数料も高い場合
・供給過多で需給バランスが弱い場合
それぞれ本当にケースバイケースです。
そんなこんなでオーナーの希望する方向性に沿った戦略を決めます。
そして募集開始後の二週間前後でのマーケットの反応を集め、また修正していきます。
個別案件なのでふわっとした話になりましたが、弊社の管理を試してみようかとご興味をお持ちのオーナーは個別にご相談くださいませ。
リーシングにウルトラCは存在しませんが、できることはまだあるはずです。
