心理的瑕疵物件
売買の目的である、土地や建物に隠れた瑕疵がある場合には、買主は売主に対し、契約の解除や損害賠償責任を負わせる法律です。
隠れた瑕疵とは
買主が瑕疵を知らず又は知り得なかった瑕疵をいいます。
売主より告げられた瑕疵、知っている瑕疵、普通の注意をしていれば知り得た瑕疵は「隠れたる瑕疵」にはあたりません。例えば、売主より雨漏りすることを告げられて購入した場合は、当該雨漏りは事前に知らされていますので「隠れた瑕疵」にはあたらず、瑕疵であっても瑕疵担保責任は問えないことになります。
中古住宅・土地の瑕疵担保責任のポイント
ポイント1
売主が業者か個人かの違いによって、瑕疵担保責任の特約内容が異なります。
例えば、売主業者の場合は、「民法」と「宅地建物取引業法」の規定が対象になり、一般に多いのは、宅地建物取引業法規定の引渡しから2年間の瑕疵担保責任を負う特約です。売主個人の場合は、任意の定めが可能です。
ポイント2
瑕疵担保責任の期間
①売主業者の場合は、ポイント1の特約を除き、「民法」に規定するものより買主に不利な特約をすることはできません。(2年以上)
②売主個人の場合は、2～3ヶ月の期間が一般的です。
※瑕疵担保責任の特約がない場合は、責任がないわけではなく、特約がない限り、原則として買主が瑕疵を発見してから1年以内にする「民法」が適用されます。
ポイント3
瑕疵担保責任の免責
①売主業者、買主個人の場合は、瑕疵担保責任免責の特約は無効です。
②売主個人の場合は、瑕疵担保責任免責の特約は有効(任意)です。
ポイント4
売主が知らない瑕疵の責任も負います。
責任は過失がなくても負わなければならない無過失責任です。
ポイント5
前回のコラム「不動産売却の重要ポイントのひとつ」でご説明いたしました、物件状況報告書や付帯設備表の内容が重要になってきます。事前に時間をかけてじっくり準備しましょう。内容によっては、専門業者に調査依頼が必要な場合もあり、時間と費用がかかります
売主も知らない予想外の瑕疵例
・雨漏り
・木部の腐食(シロアリの害等)
・給排水管の水漏れ(床下などの目視できない個所で発生している場合かあります)
・土壌汚染
・土中の埋設物
古家付の売却で、買主は購入後更地にして建物を新築する場合に基礎工事の段階で埋設物(ガラ・コンクリート片・使用しなくなった浄化槽等)が発見される場合もあります。
法律が規定する「瑕疵担保責任」
■民法
契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が「隠れた瑕疵」の事実を知ってから１年以内にする必要があります。
売主は、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、知っていて告げなかった事実については責任を免れることはできません。
■宅地建物取引業法
宅建業者が売主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をすることはできません。
例えば、瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から１年とする特約をつけた場合、この特約は無効となります。
■住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法)
新築住宅の場合、売主は、引渡しの日から１０年間、住宅の「基本構造部分」について、瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。
基本構造部分とは、「住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるもの」と規定されています。
新築住宅とは、「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して１年を経過したものを除く）。」と定義されています。
■消費者契約法
「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいいます。
消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるときに、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項は、無効となります。
※平成１３年１１月、最高裁判所は、瑕疵担保による損害賠償請求権は引渡しの日から１０年で消滅時効にかかるとしました。
一部引用元「東京都都市整備局出典」
有限会社ライフ住販 前田 純
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